Estimer les travaux avant de proposer un prix
Le prix d'un bien à rénover se lit avec le coût des travaux. Visitez une deuxième fois avec un artisan, un maître d'œuvre ou un architecte : il repérera ce qui se voit peu, comme l'état de l'électricité, de la plomberie, des planchers ou de la charpente.
Classez ensuite les travaux en trois groupes :
- l'indispensable : la sécurité électrique, l'étanchéité, le chauffage, ce qui touche à la structure ;
- l'énergie : l'isolation, les fenêtres, le mode de chauffage, qui font évoluer la classe du DPE ;
- le confort et le goût : la cuisine, la salle de bains, les sols, la peinture.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE), opposable depuis le 1er juillet 2021, donne un premier repère. Il fait partie du dossier de diagnostic technique joint à l'avant-contrat (Code de la construction et de l'habitation, art. L271-4). Prévoyez aussi une marge pour l'imprévu : dans l'ancien, on découvre souvent quelque chose en ouvrant un mur.
Des devis avant l'offre
Un devis chiffré vaut mieux qu'une estimation au mètre carré. Avec deux ou trois devis en main, vous savez quel prix proposer, et vous pouvez l'expliquer au vendeur : une offre argumentée se discute mieux. Voir notre guide L'offre d'achat.
Les devis servent aussi à la banque. Si vous financez les travaux avec votre crédit, elle vous les demandera en général pour fixer le montant du prêt.
Financer les travaux
Les travaux peuvent entrer dans votre crédit immobilier, à côté du prix et des frais d'acquisition (crédit immobilier). Pour une mensualité, le site propose un calcul de prêt au taux du mois.
Des aides publiques existent pour la rénovation énergétique, sous conditions : MaPrimeRénov' et l'éco-prêt à taux zéro. Vérifiez vos droits avant de signer les devis : certaines aides se demandent avant le début des travaux.
En copropriété : les travaux votés et ceux à venir
Dans un immeuble, une partie des travaux ne dépend pas de vous : ravalement, toiture, ascenseur, chaudière collective. À la signature de l'avant-contrat, le vendeur vous fournit notamment les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le montant des charges et l'état du fonds de travaux (Code de la construction et de l'habitation, art. L721-2).
Lisez-les avant l'offre si vous le pouvez. Cherchez :
- les travaux déjà votés, et le calendrier de leurs appels de fonds ;
- les travaux discutés mais pas encore votés ;
- les devis présentés en assemblée ;
- le montant du fonds de travaux.
Qui paie les travaux votés avant la vente se règle entre le vendeur et vous : demandez au notaire de l'écrire dans l'avant-contrat. Et si votre projet touche aux parties communes ou à l'aspect extérieur de l'immeuble, il lui faudra l'accord de l'assemblée générale.
À Strasbourg, le patrimoine
La Grande Île et la Neustadt sont inscrites au patrimoine mondial de l'UNESCO. Plus largement, les travaux sur l'extérieur d'un immeuble situé aux abords d'un monument historique ou dans un site patrimonial remarquable passent par l'avis de l'architecte des Bâtiments de France.
Concrètement, une fenêtre, des volets, une toiture, une façade ou une devanture se changent selon des règles précises de matériaux, de teintes et de dessin. Ces règles pèsent sur le coût et sur le calendrier des travaux.
Avant de faire une offre, demandez au service urbanisme de la commune si le bien est concerné, et quelle autorisation demander (autorisations d'urbanisme). Demandez aussi à l'artisan s'il connaît ce type de chantier.
Ce que l'avant-contrat peut prévoir
Si votre projet dépend d'une autorisation de travaux, vous pouvez demander qu'elle figure dans l'avant-contrat comme condition suspensive. Parlez-en au notaire, qui en fixera les termes. Si vous financez par un crédit, l'avant-contrat comporte aussi une condition suspensive d'obtention du prêt, d'une durée d'au moins un mois (Code de la consommation, art. L313-41).
Pour la suite du parcours : Acheter un logement, étape par étape.
