Qu'est-ce qu'une offre d'achat ?
C'est une proposition écrite adressée au vendeur, directement ou par son agent : vous proposez d'acheter tel bien, à tel prix, à telles conditions. Elle n'est pas obligatoire, mais c'est l'usage. Elle ouvre la négociation et fixe ce sur quoi vous vous êtes entendus avant l'avant-contrat.
Le vendeur a trois réponses possibles : il accepte, il refuse, ou il fait une contre-proposition, c'est-à-dire une nouvelle offre à un autre prix ou à d'autres conditions. Voir notre guide de la contre-proposition.
Ce que l'offre doit contenir
Une offre claire évite les malentendus. Elle précise :
- vos nom, prénom et adresse ;
- l'adresse du bien et sa désignation : appartement, étage, lots de copropriété, cave, parking ;
- le prix proposé ;
- votre financement : votre apport, et le montant que vous comptez emprunter ;
- les conditions que vous posez, par exemple l'obtention de votre prêt ;
- une durée de validité, au-delà de laquelle l'offre n'a plus d'effet ;
- la date et votre signature.
Fixer une durée de validité est d'usage. Elle laisse au vendeur le temps de répondre, et elle vous dit jusqu'à quand vous êtes engagé.
Ce qu'elle engage une fois acceptée
Le Code civil forme le contrat par la rencontre d'une offre et d'une acceptation (art. 1113 et suivants). Pour une vente, l'accord sur la chose et sur le prix suffit en principe (art. 1583). Une offre acceptée sans réserve, sur le bien et sur le prix, forme donc en principe un accord entre vous et le vendeur.
C'est pourquoi une offre se rédige avec soin. Si votre achat dépend d'un prêt, écrivez-le. Si un point reste à vérifier, comme un document de copropriété ou un devis de travaux, mieux vaut le régler avant d'envoyer l'offre.
Retirer votre offre : jusqu'à quand ?
Tant que votre offre n'est pas parvenue au vendeur, vous pouvez la retirer librement (Code civil, art. 1115). Une fois reçue, elle doit rester ouverte pendant la durée de validité que vous avez fixée, ou à défaut pendant un délai raisonnable (art. 1116).
Si vous changez d'avis, dites-le par écrit, et demandez conseil à l'agent ou au notaire.
Aucun versement avec l'offre
Le vendeur ou son agent n'a pas le droit de vous demander de l'argent avec une offre d'achat. Le Code civil frappe de nullité l'engagement d'acheter un bien immobilier pour lequel un versement est exigé ou reçu de celui qui s'engage (art. 1589-1).
Le premier versement vient plus tard, avec l'avant-contrat : c'est le dépôt de garantie, d'usage de 5 à 10 % du prix.
Fixer le prix de votre offre
Le prix d'une offre se prépare. Regardez les ventes récentes du quartier, l'état du bien, les travaux à prévoir, les charges. Vos notes de visite servent ici (les questions à poser), et notre guide de la négociation donne des repères.
Après l'acceptation : l'avant-contrat
En pratique, l'offre acceptée est suivie d'un avant-contrat, compromis ou promesse, qui reprend le prix et les conditions. Si vous achetez un logement sans être un professionnel, vous disposez alors de 10 jours pour vous rétracter, à compter du lendemain de la notification de cet avant-contrat (Code de la construction et de l'habitation, art. L271-1).
Pour la suite du parcours : Acheter un logement, étape par étape.
