Le guide de l'immobilier
Vendre, acheter : ce qu'il faut savoir.
Le mandat, le prix, le compromis, le crédit, la signature : chaque étape expliquée, avec ce que le droit d'Alsace-Moselle change à la règle nationale. Une question plus courte ? Les questions fréquentes y répondent en quelques lignes.
37 guides
Vendre
Le prix et les surfaces
- L'estimation d'un bien immobilier en ligneUne estimation de bien immobilier est une évaluation de la valeur marchande d'un logement. Elle tient compte de l'emplacement, de la surface et de l'état du bien, ainsi que des tendances du marché local et des biens comparables, pour situer le prix auquel il pourrait se vendre. Comment fonctionne-t-elle en ligne, et jusqu'où s'y fier ?
- Qu'est-ce que la valeur vénale d'un bien immobilier ?La valeur vénale est le prix qu'on peut espérer obtenir d'un bien immobilier lors d'une hypothétique revente. C'est donc un montant fondé sur les prix du marché, à partir d'une estimation.
- Surface habitable : ce qu'il faut savoir en cas de venteLa surface habitable est une notion légale définie par le code de la construction et de l'habitation. Elle désigne la superficie d'un logement directement habitable, et concerne aussi bien les maisons que les appartements.
- Surface utile : comment la calculer, à quoi sert-elle ?La surface utile ajoute à la surface habitable la moitié de la surface des annexes. Née pour le calcul des loyers du logement social, elle sert aujourd'hui à plusieurs dispositifs de la politique du logement. Voici sa définition, son calcul et ses usages.
- Surface pondérée : définition, mode de calcul, applicationsLa surface pondérée sert surtout aux copropriétés, dans leur règlement. Elle corrige la superficie d'un logement par des critères qui ne se mesurent pas en mètres carrés, pour répartir les charges de copropriété de la façon la plus juste possible.
Le mandat
- Mandat simple : à quoi vous engage-t-il ?Avec un mandat simple, vous confiez la vente de votre bien à une ou plusieurs agences, sans exclusivité, et vous gardez le droit de vendre vous-même. Cette souplesse a ses règles : voici lesquelles.
- Mandat semi-exclusif : ce qu'il faut savoir avant de signerLe mandat semi-exclusif se place entre le mandat simple et le mandat exclusif : une seule agence porte la vente, et vous gardez le droit de vendre vous-même à un acquéreur que vous trouvez seul.
- Mandat exclusif : avantages et inconvénientsAvec un mandat exclusif, une seule agence a la charge de vendre votre bien. Ce qu'il vous apporte, ce qu'il doit contenir et ce à quoi il vous engage.
- Négociateur immobilier : que peut-il faire pour vous ?Le négociateur immobilier mène la vente pour le compte d'une agence, grâce à ses connaissances techniques, juridiques, financières et surtout commerciales. Sa valeur tient à sa connaissance du marché local et à son réseau de vendeurs et d'acquéreurs. Son activité est strictement encadrée par la loi. Voici ce qu'il peut faire pour vous, et comment le choisir.
Préparer la vente
- Vendre : les documents à réunir, du mandat à l'acteTitre de propriété, diagnostics, documents de copropriété, état daté, autorisations de travaux, prêt en cours : ce que le droit français demande au vendeur, qui fournit chaque pièce, et à quel moment la réunir, de la mise en vente à l'acte chez le notaire.
- Préparer son bien : photos, visites et mise en valeurAvant de visiter, un acquéreur regarde des photos ; pendant la visite, il cherche à s'imaginer chez lui. Ce guide rassemble les gestes simples qui l'y aident : ranger, réparer, éclairer, photographier, préparer les documents. Et la limite que pose le droit français : mettre un bien en valeur, sans tromper sur ce qu'il est.
- L'annonce de vente : ce qu'elle doit dire, et ce qui la rend lisibleUne annonce de vente porte quelques mentions fixées par la loi : le DPE, les risques, la copropriété, et les honoraires quand un professionnel la publie. Le reste tient à la clarté : répondre aux questions d'un acquéreur avant la visite. Et pour le panneau « À vendre », où il peut se poser.
Les frais
- Ce que coûte une vente, côté vendeurFrais d'acte, honoraires, diagnostics, état daté, prêt en cours, impôt sur la plus-value : poste par poste, ce que la loi met à la charge du vendeur, ce qui revient à l'acquéreur, et ce qui dépend de votre contrat.
- Prix net vendeur ou FAI : calculer le vrai prix d'un logementPrix net vendeur, prix FAI, frais d'acquisition : trois montants à ne pas confondre. Ce que touche le vendeur, ce que paie l'acquéreur, et comment passer de l'un à l'autre.
- Frais d'agence : tout savoir en cas de venteÀ quoi servent les frais d'agence, dans quels cas ils sont dus, quand ils se paient et qui les paie : l'essentiel pour vendre en connaissance de cause.
- Frais d'agence immobilière : comment les réduire ?Les frais d'agence pèsent lourd dans une vente. Calculés le plus souvent en pourcentage du prix, parfois au forfait, ils sont fixés dans le mandat de vente. Comment ils se calculent, qui les paie, quand, et comment les réduire.
- Frais de négociation : quand devez-vous les payer ?Un notaire peut aussi servir d'intermédiaire et trouver un acquéreur pour un bien. Il perçoit alors des honoraires de négociation, à ne pas confondre avec les frais de notaire. Quand ils s'appliquent, et comment ils se calculent.
- Comment négocier ses frais d'agence ?Les frais d'agence varient beaucoup d'un professionnel à l'autre, et ils se discutent. Ce qui explique ces écarts, comment négocier, que vous vendiez ou que vous achetiez, et jusqu'où aller.
Les offres
- Négociation immobilière : 8 conseils pour l'aborder sereinementLa négociation immobilière est un passage obligé pour toute vente de bien. Que la vente se fasse directement, par une agence immobilière ou par un notaire, il est courant que l'acquéreur propose un montant un peu inférieur au prix affiché. Cette phase informelle est parfois difficile à aborder pour les vendeurs. Voici 8 conseils pour l'envisager sereinement, et vendre votre maison ou votre appartement au prix le plus juste.
- Contre-proposition en cas de vente : lettre modèleLa contre-proposition est une étape clé de la négociation immobilière. Elle intervient quand le vendeur reçoit une offre d'achat inférieure au prix demandé. Elle permet de répondre aux arguments de l'acquéreur et de poursuivre la discussion, en gardant ouverte la possibilité d'un accord. Cet accord peut passer par une concession sur le prix, mais pas seulement. Voici l'essentiel sur la contre-proposition, avec un modèle de lettre pour formuler la vôtre.
Le compromis et la promesse
- Modèle de compromis de venteL'avant-contrat est une étape importante de la vente. Pour n'oublier aucune mention légale ni condition suspensive, on part souvent d'un modèle de compromis de vente. Voici la structure type de ce contrat : elle vous aide à relire, rubrique par rubrique, le projet qu'on vous soumet. En cas de doute, faites-vous accompagner par un professionnel (notaire ou agent immobilier).
- Les clauses du compromis de vente : bien les négocierLe compromis de vente comporte presque toujours des conditions suspensives, et d'autres clauses qui se négocient. Les anticiper sécurise la transaction et protège l'acheteur comme le vendeur en cas d'imprévu. Voici les principales clauses du compromis de vente, et nos conseils pour bien les négocier.
- Comment s'organise la signature du compromis de vente ?La signature du compromis de vente est l'étape la plus importante avant l'acte de vente. Elle scelle l'accord entre le vendeur et l'acquéreur, et les engage à conclure la vente, sauf exceptions prévues au contrat. Cet engagement demande une attention particulière des deux parties. Si vous vous apprêtez à vendre votre appartement ou votre maison, ce guide récapitule les points de vigilance avant de signer un compromis de vente.
- Les obligations du vendeur : informer, délivrer, garantirVendre un logement engage : dire ce que l'on sait, remettre le bien promis, répondre de ses défauts cachés. Ce que le Code civil et le Code de la construction et de l'habitation demandent au vendeur, ce qu'une clause peut écarter, et ce qui vous protège.
- Signer une promesse de vente entre particuliersLa « promesse unilatérale de vente » concrétise l'accord trouvé entre un vendeur et un candidat acquéreur. Le vendeur s'engage à lui réserver son bien, au prix convenu, pendant un délai fixé ; l'acquéreur reste libre d'acheter ou non pendant ce délai. Le contrat définit aussi tous les détails de la vente : prix, frais annexes, dates limites, conditions suspensives, indemnité d'immobilisation, mentions légales... C'est un contrat important, qui met la transaction sur de bons rails.
- Délai de rétractation de la promesse de venteLa promesse de vente est un engagement fort pour l'acquéreur : en la signant, il verse le plus souvent une indemnité d'immobilisation, que le vendeur pourra conserver dans certains cas. Pour lui laisser le temps de la réflexion, la loi prévoit un délai de rétractation obligatoire pour tout avant-contrat d'achat d'un logement. Comment fonctionne-t-il, qui peut l'exercer, et comment : voici l'essentiel sur le délai de rétractation de la promesse de vente.
- Dépôt de garantie et compromis de vente : à quoi vous engage-t-il ?À la signature d'un compromis de vente, le dépôt de garantie témoigne de la bonne foi de l'acheteur envers le vendeur. Facultatif et fixé librement, il rassure le propriétaire sur le sérieux de l'engagement, sauf exceptions prévues au contrat. À combien se monte-t-il, et dans quels cas est-il restitué à l'acheteur ou conservé par le vendeur ? Voici l'essentiel sur le dépôt de garantie du compromis de vente.
Acheter
Préparer
- Acheter un logement, étape par étapeDe la recherche à la remise des clés, un achat suit un ordre précis. Ce guide présente chaque étape, ce qu'elle engage et les délais que la loi fixe. Il signale aussi ce qui change en Alsace-Moselle.
- Visiter : les questions à poserUne visite est courte, et c'est souvent sur elle que repose une offre. Ce guide rassemble les questions à poser sur le logement, l'immeuble, la copropriété et le quartier, puis les documents à demander ensuite.
- Acheter un bien à rénoverUn logement à rénover laisse de la place à votre projet, à condition d'en connaître le coût avant de proposer un prix. Ce guide explique comment estimer les travaux, pourquoi demander des devis avant l'offre, ce qu'il faut lire en copropriété et ce que change le patrimoine à Strasbourg.
Financer
- Le crédit immobilier, pas à pasCombien pouvez-vous emprunter, sur quelle durée, avec quel apport ? Ce guide suit un crédit immobilier dans l'ordre où il se construit, du premier calcul à l'offre de prêt. Il dit aussi ce que la loi prévoit pour vous protéger à chaque étape.
- L'assurance emprunteurL'assurance emprunteur prend le relais de vos remboursements si un accident de la vie vous en empêche. Ce guide explique ce qu'elle couvre, comment la choisir et en changer, et ce que la loi du 28 février 2022 a changé pour vous.
- Les frais d'acquisition, dits frais de notaireLes « frais de notaire » s'ajoutent au prix d'achat, et le notaire n'en garde qu'une partie. Ce guide détaille ce qu'ils contiennent, leur ordre de grandeur dans l'ancien et dans le neuf, et la façon de les intégrer à votre budget.
Signer
- L'offre d'achat : ce qu'elle engageL'offre d'achat est le premier écrit d'un achat. Ce guide explique ce qu'elle contient, ce qu'elle engage une fois acceptée et jusqu'à quand vous pouvez la retirer. Il rappelle aussi ce que la loi interdit de vous demander.
- Les diagnostics immobiliers, côté acquéreurAvant de vous engager, vous recevez le dossier de diagnostic technique du logement. Ce guide liste les diagnostics que la loi prévoit et dit quand chacun est exigé. Il vous aide aussi à lire ce qu'ils révèlent du bien que vous allez acheter.
- Signer en ligne : mandat, offre, compromis et acteLe mandat, l'offre et le compromis se signent sur un écran sans rien perdre de leur valeur ; l'acte de vente, lui, se signe devant le notaire, le plus souvent sur une tablette. Ce que dit le droit français, ce que chaque signature engage, et ce qui se fait encore en personne.
- La signature de l'acte chez le notaireL'acte authentique, signé chez le notaire, conclut la vente. Ce guide explique ce que le notaire vérifie, comment se règlent les fonds, ce qui se passe le jour du rendez-vous et ce qui suit, en Alsace-Moselle comme ailleurs.
