Définition légale de la surface utile
La surface utile est définie par le code de la construction et de l'habitation. L'article R. 331-10, dans sa rédaction de 1995, la définit ainsi :
« La surface utile à prendre en compte est égale à la surface habitable du logement telle que définie à l'article R. 111-2 du présent code augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement. »
Comment évaluer sa surface utile ?
Dans les faits, la surface utile est donc égale à la surface habitable, plus 50 % de la superficie des annexes privatives.
Son objectif est de mesurer la valeur d'usage d'un logement pour ses occupants, sans mettre sur le même plan la surface habitable et les annexes, retenues pour moitié.
À l'origine, elle servait à calculer les loyers aidés (HLM, logements des collectivités locales, etc.), puis son usage s'est élargi (voir plus bas). Elle est en général déterminée dès la construction du logement et figure parmi les informations fournies par le promoteur ou le gestionnaire. À défaut, vous pouvez la calculer vous-même, en ajoutant à la surface habitable la moitié de la surface des annexes.
La surface habitable
La surface habitable (ou surface habitable loi Boutin) est elle aussi définie par le code de la construction et de l'habitation. Elle est égale à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
C'est donc la surface strictement habitable du logement, sans le moyen œuvre. Le propriétaire peut la calculer à partir du plan d'architecte, ou en additionnant la surface de chaque pièce mesurée sur place. Pour plus de sûreté, il peut la faire mesurer par un professionnel (diagnostiqueur immobilier, géomètre-expert...) : dans un bail, un écart de plus d'un vingtième (5 %) avec la surface réelle permet au locataire de demander une baisse de loyer.
Les annexes
À la surface habitable, on ajoute donc 50 % des annexes réservées à l'usage exclusif de l'occupant. Les annexes sont précisées par un arrêté du 9 mai 1995 : il s'agit de pièces secondaires, extérieures au logement ou impropres à l'habitation. Pour être prises en compte, elles doivent avoir au moins 1,80 m de hauteur sous plafond.
Les annexes retenues dans le calcul de la surface utile sont les suivantes :
- Caves et sous-sols
- Combles et greniers aménageables
- Remises et ateliers
- Séchoirs et celliers extérieurs au logement
- Balcons et loggias
- Vérandas
- Terrasses accessibles en étage ou semi-enterrées
En revanche, les garages, les jardins et les cours, même privatifs, n'entrent pas dans le calcul de la surface utile.
À quoi sert la surface utile ?
À sa création, la surface utile servait surtout à calculer les loyers des logements encadrés (HLM, etc.). Elle remplaçait la surface corrigée, jugée trop complexe. Peu à peu, sa fonction s'est élargie : elle sert aujourd'hui de référence à toute une série de dispositifs de la politique du logement.
Outre le calcul des loyers par les organismes de logement social, la surface utile sert à déterminer les subventions et les prêts aidés pour la construction, l'acquisition ou l'amélioration des logements. Elle entre en compte pour les dispositifs suivants : PLUS, PLA-I, PLUS-CD ou PLI.
Enfin, la surface utile sert aux régimes de défiscalisation liés à l'encadrement des loyers. C'est le cas des dispositifs Scellier, Duflot et Pinel, qui permettaient de réduire son impôt sur le revenu en échange de loyers plafonnés pendant un certain nombre d'années. Ces dispositifs sont aujourd'hui fermés aux nouveaux investissements, mais les propriétaires déjà engagés restent tenus de respecter les plafonds de loyer pendant toute la durée de leur engagement.
Pour calculer le loyer plafonné, on multiplie la surface utile par le loyer maximum au mètre carré : on obtient le loyer maximum que le bailleur est en droit de demander. Une subtilité s'applique dans ce cas : le total des annexes prises en compte est plafonné à 16 m².
Exemple : un appartement de 90 m² de surface habitable, avec une cave de 10 m² et un balcon de 10 m². Le total des annexes retenues passe de 20 m² à 16 m², ce qui donne une surface utile de :
90 m² + (16 m² / 2) = 98 m²
