Préparer votre budget
Le budget d'un achat ne se limite pas au prix affiché. Il réunit votre apport, ce que vous pouvez emprunter et les frais d'acquisition, qu'on appelle souvent « frais de notaire ».
Ces frais regroupent surtout des droits et taxes reversés à l'État et aux collectivités, les émoluments du notaire, fixés par un tarif réglementé, et les débours. Selon notaires.fr, ils représentent de l'ordre de 7 à 8 % du prix dans l'ancien et de 2 à 3 % dans le neuf. Le détail est dans notre guide des frais d'acquisition.
Pour connaître une mensualité, le site propose un calcul de prêt au taux du mois. Votre banque ou un courtier vous dira ensuite ce que vous pouvez emprunter ; notre guide du crédit immobilier vous aide à préparer ce rendez-vous.
Chercher, puis visiter
Commencez par écrire ce que vous cherchez : le secteur, la surface, le nombre de pièces, ce qui compte vraiment et ce qui peut attendre. Chez Casavo Strasbourg, une équipe de quatre négociateurs se partage l'Eurométropole secteur par secteur. Vous pouvez décrire votre recherche et être alerté par e-mail des biens qui correspondent, parfois avant l'annonce quand l'équipe connaît le propriétaire.
À chaque visite, prenez des notes et posez les mêmes questions : notre guide Visiter : les questions à poser les rassemble. Pour un bien qui demande des travaux, faites chiffrer avant de proposer un prix (acheter un bien à rénover).
Faire une offre
Quand un bien vous convient, vous faites une offre d'achat écrite : un prix, vos conditions, une durée de validité. Acceptée par le vendeur sur le bien et sur le prix, elle forme en principe un accord (Code civil, art. 1583).
Aucun versement ne doit l'accompagner : la loi frappe de nullité un tel engagement (Code civil, art. 1589-1). Le détail est dans notre guide L'offre d'achat.
Signer l'avant-contrat
L'offre acceptée, on signe un avant-contrat : un compromis ou une promesse de vente. Il fixe le prix, les conditions suspensives et la date prévue pour l'acte. Vous versez en général un dépôt de garantie, d'usage de 5 à 10 % du prix.
Plusieurs documents y sont joints :
- le dossier de diagnostic technique (Code de la construction et de l'habitation, art. L271-4), dont le diagnostic de performance énergétique (DPE), opposable depuis le 1er juillet 2021 (diagnostics immobiliers) ;
- pour un appartement en copropriété, notamment le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le montant des charges, l'état du fonds de travaux et la fiche synthétique (même code, art. L721-2) ;
- la surface « loi Carrez » du lot, qui figure dans l'avant-contrat (loi du 10 juillet 1965, art. 46).
Pour aller plus loin : la signature du compromis et ses clauses.
Le délai de rétractation
Si vous achetez un logement sans être un professionnel, vous disposez de 10 jours pour vous rétracter, à compter du lendemain de la notification de l'avant-contrat (Code de la construction et de l'habitation, art. L271-1). La notification se fait par lettre recommandée avec avis de réception ou par un moyen équivalent.
Vous n'avez pas à vous justifier. Le dépôt de garantie vous est alors rendu. La marche à suivre est dans notre guide du délai de rétractation.
Obtenir le prêt
Si vous financez l'achat par un crédit, l'avant-contrat comporte une condition suspensive d'obtention du prêt, d'une durée d'au moins un mois (Code de la consommation, art. L313-41). Si le prêt vous est refusé alors que vous l'avez demandé dans les conditions prévues, la vente ne se fait pas et les sommes versées vous sont rendues.
La banque vous adresse ensuite une offre de prêt. Vous l'acceptez au plus tôt le onzième jour après sa réception : la loi impose un délai de réflexion de 10 jours (Code de la consommation, art. L313-34).
L'acte chez le notaire, puis les clés
La vente est signée par acte authentique chez le notaire. Le notaire vérifie la situation juridique du bien, perçoit les fonds et les droits, puis accomplit les formalités.
Les clés vous sont remises le jour de la signature, sauf accord différent écrit dans l'acte. Tout le déroulé est dans notre guide La signature de l'acte chez le notaire.
