Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?
Aussi appelé promesse synallagmatique de vente, le compromis formalise l'accord entre l'acheteur et le vendeur d'un bien immobilier. Ce contrat engage les deux parties et fixe les conditions de la vente. Celle-ci doit ensuite se réaliser, sauf circonstances prévues au contrat et indépendantes de la volonté des parties (refus de prêt des banques, préemption de la mairie...).
Un compromis de vente est donc un engagement ferme, qui se prépare avec soin. Voici nos conseils aux vendeurs, à garder en tête avant de signer.
Signature du compromis de vente : bien gérer son calendrier
Quand le signer ?
L'étape du compromis de vente arrive dès que l'acheteur et le vendeur se sont mis d'accord « sur la chose et sur le prix », selon la formule du Code civil. Concrètement, elle suit l'acceptation de l'offre d'achat ou d'une contre-proposition par l'autre partie, à l'écrit ou à l'oral.
La préparation de la signature du compromis de vente
Pour être prêt à signer le compromis, la phase de préparation compte. On commence par prendre rendez-vous chez le notaire, sauf si l'on signe sous seing privé. Comptez souvent quelques semaines avant d'obtenir une date.
Ce temps sert à anticiper les clauses et les conditions du contrat, détaillées dans ce guide. Il permet aussi de réunir les documents à annexer au compromis de vente : les diagnostics immobiliers et, en copropriété, les documents relatifs à la copropriété, entre autres.
Le délai entre la signature du compromis de vente et l'acte de vente
Une fois le compromis de vente signé, il s'écoule en général plusieurs mois jusqu'à l'acte de vente. Le contrat fixe une date limite. Ce délai doit laisser le temps de vérifier les conditions suspensives, le cas échéant : obtention du prêt, purge du droit de préemption et des hypothèques, vente du logement de l'acquéreur s'il en vend un...
En pratique, il s'écoule généralement de 2 à 6 mois entre la signature du compromis de vente et l'acte de vente, pour une durée moyenne de 3 mois.
Opter pour son propre notaire
Un compromis de vente peut tout à fait être signé « sous seing privé » (entre deux particuliers ou devant un agent immobilier). Rien n'oblige à passer par un notaire. C'est pourtant la méthode la plus sûre pour le vendeur comme pour l'acheteur.
Signer un compromis de vente devant son notaire, c'est profiter du savoir-faire d'un officier public spécialisé en droit immobilier. La déontologie de la profession assure la conformité de la procédure à une étape clé, qui définit les contours de la transaction. Un compromis sous seing privé expose davantage aux litiges et aux oublis.
C'est généralement au vendeur de proposer un notaire pour signer le compromis de vente. Il peut choisir le sien ou, à défaut, en trouver un près de chez lui.
L'acquéreur peut aussi, s'il le souhaite, proposer son propre notaire. Les deux officiers publics travaillent alors ensemble, chacun conseillant son client. Faire appel à deux notaires ne coûte pas plus cher : ils se partagent la rémunération prévue pour l'acte.
Ajouter toutes les clauses nécessaires au compromis de vente
Les clauses suspensives du compromis de vente
Chaque compromis de vente comporte des conditions suspensives. Elles protègent l'acheteur en cas d'imprévu. Si l'une d'elles ne se réalise pas, l'avant-contrat devient caduc, la somme versée sous séquestre est restituée à l'acquéreur et aucune indemnité n'est due au vendeur.
Les clauses suspensives les plus courantes, détaillées dans notre guide des clauses du compromis :
- obtention d'un prêt immobilier ;
- réalisation d'une vente immobilière en cours, sur laquelle l'acquéreur compte pour financer son achat ;
- absence de préemption de la mairie ;
- absence de préemption du locataire qui occupe le bien ;
- absence de servitude ;
- purge des hypothèques par le vendeur ;
- obtention d'un permis de construire.
Les autres clauses du contrat
Un compromis de vente comprend aussi des éléments négociables. Par exemple, le délai de rétractation de l'acquéreur peut être prolongé au-delà de sa durée minimale de 10 jours. Vous pouvez aussi fixer une date limite pour réaliser la vente, ou décaler l'entrée en jouissance du bien par l'acheteur.
Enfin, le compromis de vente permet de répartir certaines charges. Il est courant de partager la taxe foncière au prorata de la période d'occupation. La taxe d'habitation, supprimée pour les résidences principales, ne concerne plus que les résidences secondaires : elle reste due par l'occupant au 1er janvier, pour toute l'année.
S'il le souhaite, le vendeur peut aussi négocier la répartition des charges de copropriété déjà payées, ou des appels de fonds pour des travaux déjà votés en assemblée générale.
Examiner le plan de financement de l'acquéreur
La condition suspensive d'obtention du prêt est parfois vue, à tort, comme une échappatoire pour l'acquéreur qui change d'avis. Pour éviter les mauvaises surprises, le compromis de vente détaille avec précision le plan de financement du futur acquéreur, tel qu'il le présentera aux banques.
En tant que vendeur, examinez la solidité de ce plan de financement : l'idéal est de traiter avec un acheteur qui a déjà reçu un accord de principe d'un établissement de crédit. Le compromis de vente mentionne notamment :
- l'apport personnel ;
- la durée de remboursement ;
- le montant total du prêt ;
- le taux d'intérêt maximal de l'emprunt, hors assurance ;
- le délai de réalisation de la condition suspensive, généralement de 2 mois.
Que faire en cas de refus d'honorer ses engagements ?
La signature du compromis de vente immobilise le bien : le vendeur interrompt les discussions avec d'autres acheteurs. Si l'acquéreur renonce ensuite sans motif prévu au contrat, le préjudice est réel. Il est donc courant de prévoir une clause pénale, qui fixe à l'avance la somme due par la partie qui se désiste (en dehors du délai de rétractation légal de l'acquéreur). Plus rarement, le contrat prévoit une clause de dédit, qui permet à une partie de renoncer en payant une somme convenue.
La clause pénale peut prévoir une somme de 10 % du prix de vente. Elle s'accompagne en général d'un dépôt de garantie, versé par l'acquéreur sur le compte séquestre du notaire le jour de la signature du compromis de vente.
Quelles annexes joindre au compromis de vente ?
Depuis la loi ALUR de 2014, les documents à annexer au compromis de vente sont nombreux. Le dossier du vendeur peut atteindre plusieurs centaines de pages. En voici le détail.
Ces documents sont annexés au compromis de vente avant sa signature. Ils informent l'acquéreur de façon complète et protègent le vendeur des recours pour vice caché. N'en oubliez aucun : un document manquant peut retarder le point de départ du délai de rétractation de 10 jours de l'acquéreur.
Les diagnostics immobiliers obligatoires
Les diagnostics immobiliers sont obligatoires pour vendre un logement. Ils ne s'appliquent pas tous à chaque bien : tout dépend de la date du permis de construire, de l'ancienneté des installations, de la situation géographique et de la nature du bien.
Les principaux sont le diagnostic de performance énergétique (DPE), les diagnostics gaz et électricité, le mesurage loi Carrez (en copropriété) ou l'état relatif aux termites. À la charge du vendeur, ils sont confiés à une entreprise de diagnostic certifiée. La liste des diagnostics à fournir, sur service-public.fr, indique lesquels s'appliquent à votre cas.
Tous les diagnostics obligatoires doivent être en cours de validité le jour de la signature du compromis de vente. Il est recommandé de les faire réaliser dès la mise en vente du bien.
Les documents relatifs à la copropriété
Si le bien que vous vendez est en copropriété, la liste des annexes s'allonge. La loi ALUR vous oblige à informer l'acquéreur sur l'état de l'immeuble et de la copropriété, sa situation financière, les travaux prévus...
Ces documents se demandent au syndic, qui facture souvent la prestation entre 200 € et 300 €. Parmi eux :
- le règlement de copropriété ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété des 3 dernières années ;
- le carnet d'entretien de l'immeuble ;
- le diagnostic technique global de l'immeuble, s'il existe ;
- le montant des charges de copropriété payées par le vendeur lors des deux derniers exercices comptables ;
- les sommes à verser en tant que futur propriétaire.
Les autres documents à présenter à la signature du compromis de vente
En plus de ces documents, le vendeur présente son titre de propriété, c'est-à-dire l'acte par lequel il a acquis le bien. Le cas échéant, il fournit les références cadastrales et la situation précise du terrain.
