Ce que la loi attend du vendeur
Le Code civil résume le rôle du vendeur en une phrase : « Il a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend » (Code civil, art. 1603). Avant la signature s'y ajoute un devoir d'information. Ces obligations ne sont pas des pièges : elles se remplissent, pour l'essentiel, en disant ce que l'on sait et en préparant son dossier tôt.
| Obligation | Ce qu'elle vous demande | Texte |
|---|---|---|
| Informer | dire à l'acquéreur ce qui compte pour sa décision | Code civil, art. 1112-1 |
| Délivrer | remettre le bien promis, dans l'état où il était au moment de la vente | Code civil, art. 1603 à 1605 et 1614 |
| Garantir contre l'éviction | répondre des droits de tiers et des charges non déclarées | Code civil, art. 1626 |
| Garantir contre les vices cachés | répondre des défauts cachés qui rendent le bien impropre à son usage | Code civil, art. 1641 à 1649 |
| Fournir les diagnostics | annexer un dossier de diagnostic technique en cours de validité | Code de la construction et de l'habitation, art. L271-4 |
| Indiquer la superficie (copropriété) | mentionner la superficie privative du lot dans la promesse et dans l'acte | loi du 10 juillet 1965, art. 46 |
Informer l'acquéreur avant de signer
Depuis 2016, le Code civil pose un devoir général d'information : la partie qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer, dès lors que l'autre l'ignore légitimement ou lui fait confiance. Sont déterminantes les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties (Code civil, art. 1112-1). Selon les cas, ce peut être une infiltration réparée qui est revenue, un litige avec un voisin, une procédure en cours dans la copropriété.
Ce devoir ne porte pas sur l'estimation de la valeur du bien, et aucune clause du contrat ne le limite ni ne l'écarte. Pour la preuve, c'est à l'acquéreur de montrer que l'information lui était due, puis au vendeur de prouver qu'il l'a donnée (même article) : d'où l'intérêt de l'écrire. Un manquement engage la responsabilité de celui qui devait l'information, et peut entraîner l'annulation du contrat.
Délivrer le bien promis
La délivrance est « le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur » (Code civil, art. 1604). Pour un logement, elle est faite quand le vendeur a remis les clés, ou les titres de propriété (art. 1605). Le bien se délivre dans l'état où il se trouvait au moment de la vente (art. 1614) : entre le compromis et l'acte, entretenez-le, et laissez en place ce que le compromis inclut dans la vente, comme une cuisine équipée ou des placards. Le jour de l'acte, remettez aussi les badges et les codes d'accès.
Garantir l'acquéreur contre l'éviction
Même si le contrat n'en dit rien, le vendeur garantit l'acquéreur contre l'éviction de tout ou partie du bien, et contre les charges qu'un tiers prétendrait avoir sur lui et qui n'ont pas été déclarées lors de la vente (Code civil, art. 1626). Une servitude de passage, un droit de vue, un droit consenti à un voisin : déclarez-les, ils sortent alors de cette garantie. Avant l'acte, le notaire vérifie la situation juridique du bien, et l'acte mentionne l'existence d'une hypothèque ou d'une servitude (service-public.fr, « Acte de vente d'un logement existant »).
Les vices cachés : la garantie, et la clause qui l'écarte
Le vendeur garantit l'acquéreur contre les défauts cachés qui rendent le bien impropre à l'usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acquéreur ne l'aurait pas acheté, ou en aurait donné un moindre prix, s'il les avait connus (Code civil, art. 1641). Le défaut doit être caché et exister avant la vente ; un vice apparent, dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même, n'est pas couvert (art. 1642). L'acquéreur peut alors rendre le bien et se faire restituer le prix, ou le garder et se faire rendre une partie du prix (art. 1641 à 1649). Il doit agir dans les deux ans qui suivent la découverte du vice (art. 1648), et la Cour de cassation enferme cette action dans un délai de vingt ans à compter de la vente.
La clause d'exclusion de garantie. Le vendeur répond des vices cachés même s'il ne les connaissait pas, sauf si le contrat prévoit qu'il ne sera obligé à aucune garantie (art. 1643). Entre particuliers, l'acte de vente contient le plus souvent cette clause. Elle a ses limites. Elle ne protège pas le vendeur qui connaissait le vice : celui-ci doit, en plus de la restitution du prix, tous les dommages et intérêts (art. 1645). Selon la jurisprudence, elle ne joue pas non plus pour un vendeur professionnel de l'immobilier ou de la construction, présumé connaître les défauts du bien. Et le particulier qui a fait lui-même les travaux à l'origine du défaut est souvent assimilé à un professionnel, ou jugé en mesure de connaître le vice : la clause peut alors lui être refusée (ANIL).
Les diagnostics, valables le jour de l'acte
Le vendeur fournit un dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique (Code de la construction et de l'habitation, art. L271-4). Ce dossier compte aussi pour la garantie : si, le jour de l'acte, un diagnostic exigé pour votre logement manque ou n'est plus en cours de validité (plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement non collectif), le vendeur reste tenu de la garantie des vices cachés pour le point concerné, même avec une clause d'exclusion (même article). Si l'état des risques manque alors que le logement est dans une zone concernée, l'acquéreur peut demander l'annulation du contrat ou une diminution du prix (service-public.fr, « Vente d'un logement en copropriété »). La liste complète est dans le guide des diagnostics immobiliers.
La superficie loi Carrez, en copropriété
Pour un lot de copropriété, la promesse et l'acte de vente indiquent la superficie de la partie privative, dite « loi Carrez » (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 46). Les caves, garages et emplacements de stationnement n'y entrent pas. Si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième (5 %) à celle de l'acte, l'acquéreur peut obtenir une diminution du prix proportionnelle à la surface manquante ; il doit agir dans l'année qui suit l'acte authentique. Une superficie plus grande ne donne lieu à aucun supplément de prix. L'ANIL recommande de confier le mesurage à un professionnel ; le guide de la surface habitable explique ce qui distingue les deux mesures.
Des travaux de moins de dix ans
Pendant dix ans après la réception des travaux, les constructeurs répondent des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination : c'est la garantie décennale (Code civil, art. 1792 et 1792-4-1). Elle protège aussi les propriétaires successifs (service-public.fr, « Garantie décennale des constructeurs »). L'assurance dommages-ouvrage, souscrite avant le chantier, passe au nouveau propriétaire si le bien est vendu dans les dix ans (service-public.fr, « Assurance dommages-ouvrage »). Dans ce cas, l'acte mentionne l'existence ou l'absence de ces assurances, et les attestations y sont annexées (Code des assurances, art. L243-2).
Le particulier qui vend un ouvrage qu'il a construit ou fait construire est réputé constructeur (Code civil, art. 1792-1) : pour certains travaux (construction, rénovation, extension, surélévation), il doit la même garantie décennale qu'un professionnel (service-public.fr). Dans tous les cas, gardez de quoi le montrer : les factures, les attestations d'assurance décennale des entreprises, l'attestation dommages-ouvrage si elle existe, le procès-verbal de réception, qui fait courir les dix ans, et le permis ou la déclaration préalable quand les travaux en demandaient un.
Ce qui vous protège
- Dire ce que vous savez. Un défaut signalé avant la vente est connu de l'acquéreur : il achète en connaissance de cause.
- Le faire écrire. Une information donnée à l'oral se prouve mal. Faites-la figurer dans le compromis ou ses annexes, et gardez la trace de ce que vous avez remis.
- Des diagnostics à jour. Vérifiez leur date de validité avant l'acte, et faites refaire ceux qui expirent entre le compromis et la signature.
- Des documents remis tôt. Diagnostics, documents de copropriété, factures et attestations des travaux : remis dès le début, ils laissent à l'acquéreur le temps de les lire, et à vous celui de répondre à ses questions.
Les pièces à rassembler sont détaillées dans notre guide des documents pour vendre. Pour situer la valeur de votre logement, vous pouvez estimer votre bien.
