La promesse de vente entre particuliers : comment ça marche ?
Dans une promesse unilatérale de vente, seul le vendeur (le promettant) s'engage à vendre. L'acheteur (le bénéficiaire) dispose d'une option : il la lève dans le délai prévu pour acheter, ou la laisse expirer. Le compromis de vente, lui, engage les deux parties dès la signature.
Pourquoi signer une promesse de vente entre particuliers (et pas devant un notaire) ?
Il existe deux façons de signer une promesse de vente :
- devant un notaire (acte authentique) ;
- entre particuliers (acte sous seing privé).
La promesse de vente entre particuliers est rédigée et signée par les parties elles-mêmes, sans qu'un notaire rédige le contrat. Cet acte, dit « sous seing privé », engage les parties comme un acte notarié, à condition de respecter un certain nombre de mentions et de clauses. Il n'a pas, en revanche, la force d'un acte authentique.
Pour signer une promesse de vente sous seing privé, vous pouvez aussi passer par un agent immobilier : habitué à ce type de contrat, il propose son modèle et veille à sa validité juridique.
La signature sous seing privé offre un processus plus souple : un rendez-vous chez le notaire demande parfois plusieurs semaines. Sous seing privé, la promesse se signe lors d'une rencontre entre le vendeur et l'acheteur, dès qu'ils sont disponibles.
L'acte signé entre particuliers coûte aussi moins cher : les études de notaire facturent la rédaction de l'avant-contrat. Le tarif atteint souvent plusieurs centaines d'euros, généralement à la charge de l'acheteur.
Quand faire enregistrer une promesse de vente sous seing privé ?
Même signée entre particuliers, une promesse unilatérale de vente doit être enregistrée auprès des services fiscaux.
L'enregistrement intervient juste après la signature. Selon l'article 1589-2 du Code civil, une promesse unilatérale de vente sous seing privé doit être enregistrée dans un délai de 10 jours à compter de son acceptation par le bénéficiaire.
Si la promesse de vente n'est pas enregistrée dans ce délai, elle est nulle et de nul effet.
Combien coûte l'enregistrement de la promesse de vente ?
L'enregistrement d'une promesse de vente signée entre particuliers se fait auprès du service des impôts chargé de l'enregistrement. L'une ou l'autre des parties peut s'en charger.
Le droit d'enregistrement est un montant forfaitaire. Il est fixé à 125 €.
Que doit contenir une promesse de vente entre particuliers ?
La loi n'impose aucune forme pour la rédaction des actes sous seing privé. Une promesse unilatérale de vente sous seing privé doit cependant réunir plusieurs éléments indispensables à la bonne exécution de la vente :
- Désignation des parties : le promettant (le vendeur) et le bénéficiaire (le futur acquéreur).
- Désignation du bien : la description doit être complète. Le cas échéant, elle inclut les parties habitables, le terrain, les annexes, les parties communes, les références cadastrales...
- Mentions légales.
- Situation du logement : servitudes, hypothèque, situation locative...
- Date limite de levée d'option : les deux parties la fixent librement.
- Prix du bien : il se règle le jour de la signature de l'acte de vente.
- Indemnité d'immobilisation : les deux parties la fixent librement.
- Frais annexes : droits de mutation (ou frais de notaire), frais d'agence le cas échéant...
- Plan de financement : les conditions du prêt que l'acquéreur va solliciter.
- Conditions suspensives.
- Droit de rétractation : obligatoire pour l'acquéreur non professionnel d'un logement, il dure 10 jours.
- Annexes : le dossier de diagnostic technique et, en copropriété, les documents relatifs à la copropriété.
Pour ne rien oublier, on part d'un modèle type. Notre guide du modèle de compromis de vente présente les rubriques d'un avant-contrat, que l'on retrouve pour l'essentiel dans une promesse.
Promesse de vente entre particuliers : les points de vigilance
Sans notaire, plusieurs points peuvent prêter à litige. Certaines clauses de la promesse de vente se négocient et se rédigent avec la plus grande vigilance, comme expliqué ci-dessous. C'est pourquoi on conseille de signer la promesse de vente en présence d'un notaire : c'est le meilleur moyen de protéger les intérêts des deux parties.
L'indemnité d'immobilisation
L'indemnité d'immobilisation est souvent le point central des négociations entre le vendeur et l'acheteur. C'est une somme versée par le bénéficiaire (l'acheteur) en contrepartie de l'immobilisation du bien. Elle est le plus souvent remise au notaire ou à l'agent immobilier, qui la garde sous séquestre. Entre particuliers, sans professionnel, la loi interdit tout versement de l'acquéreur avant la fin du délai de rétractation : l'indemnité se verse alors à l'expiration de ce délai.
L'indemnité d'immobilisation revient au vendeur si l'acquéreur ne lève pas son option d'achat alors que les conditions suspensives sont réalisées. Elle compte : elle garantit le sérieux du futur acheteur et compense le préjudice du vendeur si la vente ne se fait pas.
C'est un point de vigilance parce que son montant est libre. Elle va d'une somme symbolique à 10 % du prix du bien, le montant le plus courant. Lorsque vous signez une promesse de vente en tant que vendeur, négociez un montant assez dissuasif pour vous assurer que l'acquéreur est réellement intéressé par l'achat.
Les clauses suspensives
Les clauses suspensives font tomber la vente si elles ne se réalisent pas. Elles portent sur des événements indépendants de la volonté des parties, protègent l'acheteur et lui évitent de rester engagé pour un bien qu'il n'a plus les moyens d'acheter.
Dans une promesse de vente entre particuliers, ajoutez au contrat toutes les conditions suspensives utiles. Les plus courantes : obtention du prêt, absence de préemption et de servitude, vente préalable d'un autre bien... Pour ne rien oublier, il est recommandé de consulter un spécialiste du droit immobilier.
Les annexes à la promesse de vente
Enfin, la promesse de vente comporte des annexes obligatoires : sans elles, la validité du contrat peut être remise en cause. Le vendeur s'expose aussi à des poursuites pour vice caché ou dol après la vente.
Avec un notaire, celui-ci rappelle au vendeur les annexes obligatoires. Pour un acte signé entre particuliers, c'est au propriétaire de vérifier qu'aucune pièce ne manque au dossier.
Toute promesse de vente comprend un dossier de diagnostic technique, qui réunit les diagnostics obligatoires. Leur liste dépend de l'ancienneté du bien, de sa nature et de sa situation géographique : service-public.fr détaille les diagnostics à fournir.
