Prix net vendeur ou FAI : ce qu'il faut savoir
Pour vendre un bien immobilier, beaucoup de propriétaires font appel à une agence. Celle-ci les accompagne à chaque étape et sécurise la transaction. Ce service a un coût : les frais d'agence. Pour les faire apparaître clairement, on distingue deux prix : le « prix net vendeur » et le « prix FAI ».
Prix net vendeur ou prix FAI ?
Le prix net vendeur correspond à ce que le propriétaire touche réellement pour la vente de son bien. Il se distingue du prix FAI (frais d'agence inclus). Pour résumer :
- prix net vendeur = ce que touche réellement le vendeur ;
- prix FAI = prix net vendeur + frais d'agence.
Les frais d'agence et le prix net vendeur fonctionnent donc comme des vases communicants. Pour une valeur vénale donnée (le prix auquel un bien peut se vendre sur le marché), plus la commission de l'agent est basse, plus le prix net vendeur est élevé.
Les frais d'agence ne sont pas plafonnés par la loi : les agents les fixent librement, généralement entre 4 % et 8 % du prix net vendeur. Le plus souvent, ils sont dégressifs à mesure que le prix du bien augmente.
Et les frais de notaire, dans tout ça ?
Les frais de notaire s'ajoutent au prix FAI pour obtenir ce que l'acquéreur paie réellement. Ces frais d'acquisition (c'est leur nom exact) sont à la charge de l'acquéreur, sauf mention contraire dans le contrat.
Sauf mention contraire dans l'avant-contrat, l'acquéreur règle donc le prix net vendeur, plus les frais d'agence, plus les frais d'acquisition.
Prenons l'exemple d'un appartement au prix net vendeur de 200 000 €, avec des frais dans les fourchettes moyennes : 5 % de frais d'agence et 7 % de frais d'acquisition, payés au notaire.
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Prix FAI | 200 000 € + 5 % | 210 000 € |
| Prix FAI + frais d'acquisition | 210 000 € + 7 % | 224 700 € |
Le coût total pour l'acquéreur, frais d'agence et frais d'acquisition compris, est donc de 224 700 €.
Comment réduire les frais de notaire en facturant les frais d'agence à part ?
Une solution légale permet de réduire les frais d'acquisition : mettre les honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur, qui les règle en plus du prix. Cette répartition doit être prévue dans le mandat de vente. Le prix inscrit dans l'avant-contrat et dans l'acte de vente est alors le prix net vendeur, et les frais d'acquisition se calculent sur ce seul prix, sans les honoraires. L'économie se chiffre en centaines d'euros.
En reprenant l'exemple précédent :
| Poste | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Prix net vendeur | prix inscrit dans l'acte | 200 000 € |
| Frais d'agence | 5 % de 200 000 € | 10 000 € |
| Frais d'acquisition | 7 % de 200 000 € | 14 000 € |
| Total pour l'acquéreur | 200 000 + 10 000 + 14 000 | 224 000 € |
Le coût total pour l'acquéreur est alors de 224 000 €, soit 700 € d'économie.
Augmenter son prix net vendeur en faisant baisser les frais d'agence
Au-delà de cette méthode, les frais d'acquisition sont pour l'essentiel incompressibles : ils se composent d'impôts, de taxes et d'émoluments fixés par la réglementation, qui s'imposent à l'acquéreur.
Les frais d'agence, eux, se négocient. Pour un vendeur, les faire baisser dans une juste mesure permet de préserver son prix net vendeur : une baisse significative de la commission peut représenter plusieurs milliers d'euros de plus pour lui. Nos conseils sont réunis dans le guide comment négocier ses frais d'agence.
Pour connaître nos conditions, consultez nos honoraires. Et pour situer la valeur de votre logement, vous pouvez estimer votre bien.
