À quoi servent les frais d'agence ?
Bien que la profession soit encadrée par la loi, l'éventail des services proposés varie nettement d'une agence à l'autre. Un dénominateur commun : l'agent qui s'occupe de votre bien cherche un acquéreur, par différents canaux, et vous met en relation.
Les services inclus dans les frais d'agence peuvent aller beaucoup plus loin. Votre agent propose parfois un accompagnement complet : l'estimation du bien, l'organisation des diagnostics immobiliers, les conseils stratégiques, la rédaction de l'annonce, les photos professionnelles, la constitution de votre dossier et votre représentation au fil des démarches. Il peut aussi mener les visites à votre place et vous épauler pendant la négociation avec les acquéreurs.
Pour proposer ces services, les agences entretiennent des réseaux (de franchisés ou d'agents indépendants), paient des loyers, des salaires fixes, etc. C'est pourquoi, en agence, 70 % à 90 % de la commission reste à l'enseigne, le reste revenant à l'agent sous forme de prime. Pour la même raison, les agents indépendants (ou mandataires immobiliers) pratiquent des commissions plus basses, autour de 3 %, rendues possibles par leurs faibles dépenses fixes.
Dans quels cas des frais d'agence sont-ils dus ?
Pour percevoir des frais d'agence, l'agence doit être titulaire de la carte professionnelle « transaction sur immeubles et fonds de commerce », délivrée par la chambre de commerce et d'industrie. Ses collaborateurs, salariés ou agents commerciaux, agissent sous cette carte, avec une attestation d'habilitation. C'est une condition incontournable : le numéro de la carte figure sur les documents de l'agence, à commencer par le mandat de vente.
Les frais d'agence doivent aussi être fixés dans un mandat de vente écrit, signé par le vendeur et l'agent. Ce mandat doit exister avant que l'agent intervienne : sans lui, aucune commission n'est due.
Enfin, les frais d'agence ne sont dus que si l'agent a effectivement mis le vendeur en relation avec son acquéreur, et que la vente se conclut. Une exception : un mandat exclusif peut prévoir, par une clause écrite en caractères très apparents, que la commission reste due même si le propriétaire trouve son acquéreur par d'autres moyens.
Quand sont payés les frais d'agence ?
Les frais d'agence ne sont dus qu'une fois la vente conclue. L'agent n'a pas le droit de vous demander une avance, un acompte ou des arrhes sur sa commission avant cette étape.
En pratique, les frais d'agence se règlent avec le prix du bien : ils sont versés le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire. La signature de l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente) ne déclenche pas à elle seule leur paiement.
Qui doit les payer ?
Tout dépend du mandat : les frais d'agence peuvent être à la charge du vendeur, de l'acquéreur, ou partagés entre les deux. L'essentiel est que la partie qui les paie soit clairement indiquée dans le mandat de vente signé entre le vendeur et l'agent.
Le plus souvent, c'est le vendeur qui les paie. Ils sont alors intégrés au prix de vente, annoncé « FAI » (frais d'agence inclus), en agence comme sur internet : le prix proposé à l'acquéreur comprend déjà la commission de l'agent. Pour bien distinguer ce prix de ce que vous touchez, lisez notre guide sur le prix net vendeur.
Plus rarement, la commission est à la charge de l'acquéreur, pour moitié ou en totalité. Sur le fond, cela change peu : c'est toujours l'acquéreur qui finance les frais d'agence, directement ou à travers le prix FAI.
Pourquoi les frais d'agence sont-ils élevés ?
Contrairement aux frais de notaire, les frais d'agence sont fixés librement. Ils suivent donc la loi du marché : chaque agence ou mandataire établit son barème, le plus souvent en pourcentage du prix du bien.
Les commissions varient donc beaucoup d'un professionnel à l'autre. Selon son expérience, la conjoncture, la localisation de l'agence ou encore le prix du bien, les frais d'agence peuvent varier du simple au triple.
Une partie de cet écart tient aussi à la négociation : certains vendeurs discutent la commission pour obtenir un taux plus avantageux. Nos conseils sont réunis dans le guide comment négocier ses frais d'agence. Pour connaître nos conditions, consultez nos honoraires.
