Préparer son bien : photos, visites et mise en valeur

Ce que l'acquéreur doit pouvoir imaginer

Un acquéreur découvre votre logement deux fois : sur les photos de l'annonce, puis pendant la visite. Les deux fois, il cherche à s'y voir vivre. Préparer son bien, c'est l'y aider : dégager les volumes, laisser entrer la lumière, montrer un logement entretenu. On parle parfois de home staging, que l'on peut traduire par « mise en scène du logement ». Le but est de présenter le bien tel qu'il est, dans de bonnes conditions, pas de le transformer.

Désencombrer et dépersonnaliser, sans tout vider

Les surfaces d'abord : plans de travail, tables, dessus des meubles, entrée. L'œil de l'acquéreur s'arrête sur les objets avant de voir les murs.
Un meuble de moins dans une pièce encombrée : la circulation se lit mieux. Une pièce entièrement vide, en revanche, aide moins à juger l'échelle qu'une pièce meublée simplement.
Le personnel à l'abri : photos de famille, collections, papiers, courrier. L'acquéreur se projette plus facilement dans un intérieur neutre, et vos affaires restent hors des photos.
Des rangements à moitié vides : l'acquéreur ouvre les placards pour juger de leur capacité.
Cave, grenier, garage, balcon : rangés et accessibles, pour qu'on puisse y entrer et en voir la surface.

Réparer les petits défauts visibles

Une poignée qui bouge, un joint de silicone noirci, un robinet qui goutte, une porte qui frotte, des trous de chevilles : chacun pèse peu, mais leur accumulation fait douter de l'entretien, et l'acquéreur la traduit en travaux dans son offre. La plupart se règlent sans gros chantier. Réparer n'est pas masquer, en revanche : repeindre une tache d'humidité sans en traiter la cause, ou cacher une fissure derrière un meuble, c'est dissimuler un défaut que vous connaissez, et le droit le sanctionne (voir plus bas). Un défaut connu se dit, et se discute sur pièces, devis à l'appui.

La lumière, l'odeur, la température

Ouvrez rideaux, voilages et volets ; nettoyez les vitres.
Remplacez les ampoules grillées et gardez une même teinte de lumière dans une pièce. Allumez les lampes des pièces sombres, couloir et salle de bains compris, même en journée.
Aérez avant chaque visite. Évitez les parfums d'ambiance appuyés, la friture et le tabac : une odeur forte fait penser qu'on en cache une autre.
Chauffez normalement en hiver : un logement froid fait craindre une mauvaise isolation, même quand ce n'est pas le cas.
Litières, gamelles et paniers rangés ; l'animal confié à un proche le temps de la visite, si vous le pouvez.

L'extérieur et les parties communes

Jardin, balcon, terrasse : pelouse tondue, feuilles balayées, plantes taillées, mobilier cassé retiré.
Côté rue : sonnette, boîte aux lettres et porte d'entrée en état, nom lisible.
Parties communes : signalez au syndic une ampoule grillée dans l'escalier, une porte de hall qui ferme mal, un local à poubelles négligé. L'acquéreur juge l'immeuble avant d'entrer chez vous.
Travaux extérieurs : avant de repeindre des volets dans une autre teinte ou de changer une porte d'entrée, renseignez-vous en mairie. Les travaux qui modifient l'aspect extérieur d'un bâtiment peuvent demander une déclaration préalable (service-public.fr), et le centre de Strasbourg compte de nombreux immeubles en secteur protégé. En copropriété, interrogez aussi le syndic : façade, volets et fenêtres relèvent souvent du règlement de copropriété.

Des photos qui donnent envie de visiter

Les photos font souvent le premier tri : c'est sur elles que l'acquéreur décide de visiter. Prenez-les une fois le logement rangé et réparé, par un jour clair. Ce que l'annonce elle-même doit mentionner (prix, surface, classement énergétique, entre autres : service-public.fr) fait l'objet du guide de l'annonce de vente.

La lumière du jour : photographiez en journée, rideaux ouverts et lampes allumées. Évitez de viser une fenêtre en plein soleil : la pièce sort sombre.
Des pièces rangées : retirez serviettes, tapis de bain, poubelles, câbles, produits ménagers et aimants du réfrigérateur.
À l'horizontale : format paysage, appareil tenu droit à hauteur de poitrine, murs bien verticaux sur l'image.
Une pièce par photo, prise depuis un angle de la pièce pour en montrer le volume ; deux angles pour une grande pièce de vie.
La vue, le balcon, la cour, et la façade de l'immeuble quand elle est un atout.
Pas de grand-angle déformant : un objectif très large agrandit la pièce sur l'écran, et la visite déçoit. Une photo juste fait venir des acquéreurs qui ont déjà vu le vrai logement.
Rien de personnel ni de précieux à l'image : visages, papiers, plaque d'immatriculation, objets de valeur, boîtier d'alarme.

Ce que le droit dit d'une annonce et de ses photos

Une annonce publiée par un professionnel, agent immobilier compris, relève des pratiques commerciales. Elle est trompeuse si elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur (Code de la consommation, art. L121-2). Un acquéreur qui constate une annonce inexacte peut la signaler à la répression des fraudes (service-public.fr). Une photo est une présentation : elle compte autant que le texte.

Avec ou sans agent, le vendeur est aussi tenu par le Code civil. Celui qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre partie doit la lui donner, dès lors que celle-ci l'ignore légitimement ou lui fait confiance (Code civil, art. 1112-1). Obtenir l'accord de l'autre par des manœuvres ou des mensonges, ou en lui dissimulant volontairement une information que l'on sait déterminante, est un dol (Code civil, art. 1137). Le vendeur qui y manque engage sa responsabilité, et la vente peut être annulée.

Photo retouchée, aménagement virtuel

En pratique, une photo ne montre ni une pièce que le bien n'a pas, ni une vue qui n'est pas la sienne, ni un défaut effacé. Corriger l'exposition ou redresser une verticale ne change rien au bien ; effacer une fissure, changer ce qu'on voit par la fenêtre ou meubler une pièce vide par ordinateur (un aménagement virtuel, parfois produit par intelligence artificielle), si. La bonne pratique : le dire sur l'image, par une mention lisible comme « aménagement virtuel » ou « photo retouchée », et publier aussi la pièce telle qu'elle est.

Les documents à garder à portée de main

Le dossier de diagnostic technique : vous le joindrez de toute façon à la promesse ou à l'acte de vente (service-public.fr). Le guide des diagnostics immobiliers dit ce que l'acquéreur y lira.
En copropriété : les charges payées sur les deux derniers exercices, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le règlement de copropriété et la fiche synthétique. Vous devrez les remettre à l'acquéreur au plus tard à la signature de la promesse (service-public.fr).
Le dernier avis de taxe foncière, que l'acquéreur demande souvent pour établir son budget.
Les factures des travaux récents, les garanties encore en cours et les plans, si vous en avez.

La visite : laisser l'acquéreur se projeter

Pendant la visite, laissez l'acquéreur circuler, ouvrir les placards, revenir dans une pièce, prendre des mesures. Répondez avec exactitude, y compris sur ce qui ne va pas : un défaut annoncé se discute, un défaut découvert après coup inquiète. Si un professionnel mène la visite, votre absence laisse souvent l'acquéreur parler plus librement. Le guide Visiter : les questions à poser, écrit pour l'acquéreur, montre ce qu'on vous demandera. Avant la première visite, mettez à l'abri ce qui doit l'être :

bijoux, argent liquide, clés de rechange, papiers d'identité, chéquiers et médicaments, rangés sous clé ;
courrier, agenda familial et tout ce qui indique vos absences, hors de vue ;
ordinateur et tablette verrouillés, code d'alarme hors de vue ;
des visiteurs annoncés, reçus à une heure convenue et accompagnés dans chaque pièce.

Pour la suite, de l'estimation à la signature, la page Vendre présente notre façon de travailler.