Le DPE dans l'annonce : trois informations
Toute annonce de vente d'un logement soumis au diagnostic de performance énergétique (DPE) en reprend les résultats, y compris sur une plateforme en ligne (Code de la construction et de l'habitation, art. L126-33). Ces mentions valent pour tous, particulier qui vend seul comme professionnel. Concrètement, l'annonce affiche :
- Les classes énergie et climat, de A à G. En agence et sur internet, elles apparaissent de façon lisible et en couleur (art. R126-22). Dans la presse écrite, les lettres sont précédées des mots « classe énergie » et « classe climat », en majuscules, en caractères au moins aussi grands que le texte de l'annonce (art. R126-21).
- Le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie, demandé depuis le 1er janvier 2022. Il suit la mention « Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : » et précise l'année de référence des prix de l'énergie retenus pour l'estimation (art. R126-23).
- La mention « Logement à consommation énergétique excessive : » pour un logement classé F ou G, en caractères au moins aussi grands que le texte de l'annonce (art. R126-24). Depuis le 1er janvier 2022, elle situe le logement au regard d'une obligation : atteindre une classe comprise entre A et E à partir du 1er janvier 2028 (art. L173-2).
Ces trois informations se lisent sur le DPE : faites-le établir avant de publier. Un manquement expose à une amende administrative (art. L126-33). La fiche DPE de service-public.fr détaille les règles, et le guide des diagnostics immobiliers présente les autres documents du dossier.
Les risques : la mention Géorisques
Quand le bien doit faire l'objet d'un état des risques, toute annonce de vente, quel que soit son support, indique comment accéder aux informations sur ces risques (Code de l'environnement, art. L125-5). La formule est fixée mot pour mot : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » (art. R125-25). Elle est demandée depuis le 1er janvier 2023. L'état des risques lui-même est remis à l'acquéreur dès la première visite (service-public.fr).
À Strasbourg, la réponse est simple. Tout le Bas-Rhin est classé en zone de sismicité modérée, sauf le canton de Sarre-Union et une trentaine d'autres communes, en zone faible (Code de l'environnement, art. D563-8-1). Ces deux niveaux suffisent à rendre l'état des risques obligatoire (art. R125-23) : pour une vente dans l'Eurométropole, la mention Géorisques a donc sa place dans l'annonce.
En copropriété : quatre mentions de plus
Pour un appartement, ou tout autre lot de copropriété, l'annonce mentionne aussi (Code de la construction et de l'habitation, art. L721-1) :
- que le bien est soumis au statut de la copropriété ;
- le nombre de lots ;
- le montant moyen annuel de votre quote-part du budget prévisionnel, c'est-à-dire les charges courantes que vous payez comme vendeur ;
- si le syndicat des copropriétaires fait l'objet d'une procédure de copropriété en difficulté : désignation d'un mandataire ad hoc ou d'un administrateur provisoire, ou procédure de carence.
Le règlement de copropriété et son état descriptif de division donnent le nombre de lots ; le budget voté en assemblée générale et vos appels de fonds donnent les charges. La fiche Vente d'un logement en copropriété de service-public.fr reprend ces mentions, et liste les documents à remettre ensuite à l'acquéreur.
Quand un professionnel publie l'annonce : prix et honoraires
Une annonce publiée par un agent immobilier indique en plus qui paie ses honoraires, le vendeur ou l'acquéreur (arrêté du 10 janvier 2017, art. 3). Si une part est à la charge de l'acquéreur, l'annonce donne le prix honoraires inclus, en caractères plus grands, puis le prix hors honoraires, et le montant TTC de ces honoraires en pourcentage du prix hors honoraires, précédé du mot « Honoraires ». L'ANIL détaille ces règles.
Le professionnel tient aussi son barème à la disposition du public, sur son site notamment : voici le barème de nos honoraires. Pour savoir qui paie quoi, et ce que vous touchez au bout du compte, lisez nos guides sur les frais d'agence en cas de vente et le prix net vendeur.
Ce qui rend une annonce lisible
La loi fixe un minimum. Pour le reste, une annonce claire répond aux questions qu'un acquéreur se pose avant de demander une visite :
- Un titre qui dit l'essentiel : le type de bien, la surface, le quartier. « Trois pièces de 68 m², Krutenau » se comprend d'un coup d'œil.
- La surface loi Carrez en copropriété : c'est celle qui figurera dans la promesse ou l'acte de vente (service-public.fr). Le guide de la surface habitable explique ce qui distingue les deux mesures.
- L'étage, avec ou sans ascenseur : dit dans l'annonce, il évite une visite inutile à ceux pour qui les escaliers comptent.
- L'exposition des pièces de vie : sud, est, ouest, sur cour ou sur rue.
- Les charges : en copropriété, leur montant est obligatoire ; dites aussi ce qu'elles couvrent (chauffage collectif, eau chaude, gardien).
- Ce qui a été refait, et quand : toiture, fenêtres, électricité, chaudière. « Fenêtres changées en 2019 » renseigne mieux que « rénové ».
- Pas de superlatifs : « exceptionnel », « rare » ou « coup de cœur » ne décrivent pas le bien. Un fait le décrit : « parquet d'origine », « vue sur l'Ill ».
- Des photos honnêtes : prises de jour, pièce par pièce, sans retouche qui change ce que l'on verra à la visite.
Le panneau « À vendre » : où le poser
Sur votre maison, un panneau « À vendre » est possible. Le Code de l'environnement range les panneaux qui signalent une vente immobilière parmi les enseignes temporaires (art. R581-68). Sur un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques, leur pose est soumise à autorisation, après avis de l'architecte des Bâtiments de France (art. R581-17).
En copropriété, la façade relève en général des parties communes, et un balcon peut être une partie commune dont vous avez l'usage. Le règlement de copropriété fixe les droits et obligations de chacun sur les parties privatives et communes (service-public.fr) : lisez-le avant de poser un panneau à une fenêtre ou sur un balcon, et interrogez le syndic en cas de doute.
Sur le trottoir ou sur un support de la voie publique, un panneau occupe le domaine public : il faut un titre délivré par la collectivité (Code général de la propriété des personnes publiques, art. L2122-1). À Strasbourg, la Ville soumet la pose d'une enseigne à l'autorisation préalable du maire, et le règlement local de publicité de l'Eurométropole, approuvé le 28 juin 2019, encadre aussi les enseignes temporaires. Avant de poser un panneau en façade ou dans la rue, renseignez-vous auprès de la Ville.
Le prix affiché : d'où il vient
Le prix de l'annonce n'est pas encore un prix de vente : c'est ce que vous demandez. Pour le fixer, partez de ventes signées de biens comparables plutôt que d'autres annonces, qui ne montrent que des prix demandés.
