Définition de la surface habitable
L'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation (ancien article R. 111-2) définit la surface habitable ainsi :
« La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. »
En d'autres termes, c'est la surface du logement disponible pour l'habitation. Elle correspond à la somme des surfaces des pièces du logement, à l'exclusion des dépendances et du gros et moyen œuvre (fenêtres, portes, escaliers...).
Surface habitable et superficie loi Carrez
On confond souvent la surface habitable et la superficie loi Carrez (aussi appelée surface privative). Pourtant, elles se calculent différemment et ne servent pas aux mêmes usages. Si vous avez déjà fait mesurer la superficie loi Carrez, il faudra refaire les mesures pour la surface habitable, sous peine d'erreurs importantes.
La surface habitable et la superficie loi Carrez partagent une base commune : toutes deux mesurent la surface de plancher construite, combles aménagés compris, et excluent toute partie de moins de 1,80 m de hauteur sous plafond. Elles ne retiennent pas ce qui n'est pas aménageable : murs, embrasures de portes, escaliers, etc.
La différence est pourtant importante. La superficie loi Carrez retient les locaux clos et couverts du lot, sauf les caves, les garages et les emplacements de stationnement. La surface habitable écarte en plus les combles non aménagés et greniers, les remises, les vérandas et les volumes vitrés. Les balcons et les terrasses, qui ne sont pas clos, ne comptent ni dans l'une ni dans l'autre.
La superficie loi Carrez est donc plus large. Elle s'applique uniquement aux lots de copropriété, d'où son autre nom de surface privative.
Les deux n'ont pas le même usage : la superficie loi Carrez doit figurer dans la promesse ou l'acte de vente d'un lot de copropriété, alors que la surface habitable doit apparaître dans le bail d'un logement loué. Cette dernière a aussi d'autres utilisations, comme on va le voir ci-dessous.
Surface habitable et volume habitable
Attention également à ne pas confondre la surface et le volume habitable. Ce sont deux mesures différentes, mais liées : le volume habitable est la surface habitable multipliée par la hauteur sous plafond des pièces. Il s'exprime en m³.
Surface habitable et surface de plancher
Il faut enfin bien distinguer la surface habitable de la surface de plancher. Ces deux mesures sont proches, mais leur calcul diffère : contrairement à la surface habitable, la surface de plancher inclut les vérandas et l'espace occupé par les murs intérieurs.
Surtout, elles n'ont pas du tout le même usage. La surface de plancher se mesure pour la construction d'un logement neuf, ou pour des travaux d'agrandissement ou d'amélioration : elle sert notamment à la demande de permis de construire. Depuis 2012, elle remplace la SHON (surface hors œuvre nette) et la SHOB (surface hors œuvre brute).
Comment calculer sa surface habitable ?
Deux solutions s'offrent aux propriétaires : faire mesurer la surface habitable par un professionnel, ou la mesurer soi-même.
Si vous mesurez vous-même, le risque d'erreur est plus important, car la liste des zones à inclure et à exclure est assez technique. Or la mesure engage la responsabilité du propriétaire : si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième (5 %) à celle inscrite au bail, le locataire peut demander une baisse de loyer proportionnelle à l'écart.
L'autre option consiste à confier la mesure de la surface habitable (dite « loi Boutin ») à un professionnel : un diagnostiqueur immobilier ou un géomètre-expert. Il remet une attestation de surface habitable. Le coût de cette mesure peut aller de 50 € à 100 € selon la localisation et la surface à mesurer.
Faire appel à un professionnel a des avantages : outre la précision des mesures, il engage sa responsabilité civile professionnelle. En cas d'erreur, le propriétaire peut se retourner contre lui.
Les propriétaires peuvent aussi passer par un intermédiaire (notaire, agence immobilière, mandataire...), qui sollicitera un professionnel de son réseau pour mesurer la surface habitable.
Quelle est sa durée de validité ?
La mesure de surface habitable loi Boutin n'a pas de date de fin de validité, tant que le propriétaire ne fait pas de travaux qui modifient la superficie du logement.
À quoi sert la surface habitable ?
À plusieurs étapes, un propriétaire peut avoir à présenter une mesure précise de sa surface habitable. Elle doit être mentionnée dans le bail de tout logement loué comme résidence principale du locataire, qu'il soit loué vide ou meublé. Les résidences secondaires et les locations saisonnières ne sont pas concernées.
Si la surface habitable manque au bail, le locataire peut demander au propriétaire de l'y inscrire, puis agir en diminution du loyer. Depuis 2017, elle doit aussi figurer dans les annonces de location, qu'elles soient en ligne, sur papier ou en agence.
Et dans l'acte de vente ? Le vendeur n'a aucune obligation d'y mentionner la surface habitable. Il peut le faire, mais cela ne lui apporte aucun avantage : au contraire, en cas d'erreur de mesure, l'acquéreur pourrait lui demander un dédommagement. Pour aller plus loin, voyez aussi la surface utile et la surface pondérée.
