Ce que coûte une vente, côté vendeur

Les frais d'acte, à la charge de l'acquéreur

Les « frais de notaire » d'une vente, qu'on appelle plus justement frais d'acquisition, ne sont pas pour vous, en principe. Le Code civil le dit en une phrase : « Les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acheteur » (Code civil, art. 1593). Le contrat peut en décider autrement ; les Notaires de France présentent ce cas comme une exception, rencontrée par exemple dans les programmes de promoteurs (notaires.fr). Leur contenu est détaillé dans le guide des frais d'acquisition.

Les honoraires de l'agent, selon le mandat

Le mandat de vente fixe les honoraires et indique qui en a la charge : le vendeur ou l'acquéreur (service-public.fr ; loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet). Chaque professionnel fixe librement ses honoraires. Ils se versent après la signature de l'acte authentique chez le notaire.

Quand ils sont à votre charge, ils sont compris dans le prix payé par l'acquéreur, et ce que vous touchez est le prix net vendeur. Le guide des frais d'agence dit quand ils sont dus ; le barème de nos honoraires donne nos conditions.

Les diagnostics, fournis par le vendeur

Le vendeur fournit le dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse ou au compromis (Code de la construction et de l'habitation, art. L271-4). Son coût lui revient, sauf accord contraire entre les parties (Notaires de France, page en anglais). Les tarifs ne sont pas réglementés et varient d'un diagnostiqueur à l'autre (service-public.fr) : demandez plusieurs devis, à des diagnostiqueurs certifiés. La liste des diagnostics est dans le guide des diagnostics immobiliers.

En copropriété, l'état daté du syndic

Pour la vente d'un lot de copropriété, le syndic établit un état daté, qui fait le point sur les comptes du lot. Ses honoraires pour ce document sont à la charge du seul copropriétaire concerné, c'est-à-dire du vendeur (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 10-1). Leur montant est plafonné par décret (décret n° 2020-153 du 21 février 2020), à 380 € TTC selon service-public.fr : demandez au syndic son tarif avant de passer commande.

Certains syndics proposent aussi un « pré-état daté », plus tôt dans la vente. Selon la Chambre des notaires de Paris, il n'est pas obligatoire, son tarif n'est pas plafonné, et le vendeur peut le préparer lui-même.

Un prêt en cours : indemnités et mainlevée

Vendre un bien dont le prêt court encore, c'est le plus souvent rembourser ce prêt par anticipation, sur le prix de vente. C'est un droit de l'emprunteur (Code de la consommation, art. L313-47). Le contrat de prêt peut prévoir une indemnité de remboursement anticipé : elle est plafonnée à six mois d'intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, sans dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement (art. R313-25).

Aucune indemnité n'est due quand le remboursement fait suite à la vente du bien, décidée à cause d'un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, du décès de l'un d'eux, ou de la cessation forcée de son activité, un licenciement par exemple (art. L313-48 ; service-public.fr). Relisez votre offre de prêt : elle dit si une indemnité est prévue. Demandez à votre banque d'en chiffrer le montant avant de fixer votre prix.

Si le prêt est garanti par une hypothèque ou un privilège inscrit sur le bien, et que vous vendez sans avoir tout remboursé, il faut en obtenir la mainlevée. L'accord de la banque prend la forme d'un acte notarié, dont les frais sont à votre charge (service-public.fr). Leur montant dépend du dossier : votre notaire vous le chiffre. À défaut de vente, l'inscription prend fin d'elle-même, sans frais, un an après la dernière échéance du prêt.

L'impôt sur la plus-value

Si vous vendez plus cher que vous n'avez acheté, la différence est une plus-value, imposable sauf exonération. La vente de votre résidence principale en est exonérée (Code général des impôts, art. 150 U ; service-public.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026). Le logement doit être votre résidence principale au moment de la vente : si vous l'avez quitté avant de vendre, posez la question à votre notaire avant de signer. D'autres exonérations existent, détaillées par la même fiche : après trente ans de détention, pour un prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €, ou, sous conditions, pour la première vente d'un logement autre que la résidence principale quand le prix sert à acheter celle-ci dans les deux ans.

Sinon, la plus-value se calcule ainsi : le prix de vente, diminué des frais de vente que vous justifiez, moins le prix d'achat. Ce prix d'achat peut être majoré des frais d'acquisition (montant réel, ou forfait de 7,5 %) et des travaux (montant réel justifié, ou forfait de 15 % si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans). Un abattement pour durée de détention s'applique ensuite (Code général des impôts, art. 150 VC), selon ce barème de service-public.fr :

Le notaire calcule la plus-value et l'impôt, établit la déclaration et paie l'impôt pour votre compte. Vous reportez ensuite le montant de la plus-value sur votre déclaration de revenus (fiche service-public.fr citée plus haut).

Qui paie quoi : le récapitulatif

Ces comptes partent d'un prix. Pour situer celui de votre logement, vous pouvez estimer votre bien.