Le dossier de diagnostic technique
Quand un logement est vendu, le vendeur fournit un dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier est annexé à l'avant-contrat, compromis ou promesse de vente (Code de la construction et de l'habitation, art. L271-4). Vous en prenez donc connaissance au plus tard en signant, et rien ne vous empêche de le demander plus tôt.
Les diagnostics sont réalisés par un diagnostiqueur certifié, indépendant du vendeur, et leur coût revient au vendeur. Pour vous, ils sont une source d'information précieuse sur l'état du bien.
La liste des diagnostics
Tous ne concernent pas chaque logement : chacun dépend de l'âge du bien, de ses installations ou de sa situation.
| Diagnostic | Quand il est exigé | Ce qu'il vous apprend |
|---|---|---|
| Diagnostic de performance énergétique (DPE) | pour la vente d'un logement | la consommation d'énergie du logement et ses émissions de gaz à effet de serre |
| Amiante | permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | la présence de matériaux ou de produits contenant de l'amiante |
| Plomb (constat de risque d'exposition au plomb) | logement construit avant 1949 | la présence de plomb dans les revêtements, les peintures notamment |
| Électricité | installation intérieure de plus de 15 ans | les anomalies qui présentent un risque pour la sécurité |
| Gaz | installation intérieure de plus de 15 ans | les anomalies qui présentent un risque pour la sécurité |
| Termites | zone délimitée par arrêté préfectoral | la présence de termites dans le bâtiment |
| État des risques (ERP) | selon la situation du bien | les risques naturels, miniers et technologiques connus à son adresse |
| Assainissement non collectif | logement non raccordé au tout-à-l'égout | l'état et le fonctionnement de l'installation individuelle |
| Mérule | zone délimitée par arrêté | la présence de ce champignon qui dégrade le bois |
| Bruit | zone proche d'un aérodrome | l'exposition du bien au bruit des avions |
Strasbourg et l'Eurométropole comptent de nombreux immeubles anciens. Dans un logement construit avant 1949, attendez-vous au constat plomb ; si le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997, à l'état amiante.
Le DPE et l'audit énergétique
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe le logement selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Il est opposable depuis le 1er juillet 2021 : vous pouvez vous appuyer sur lui pour faire valoir vos droits s'il se révèle erroné.
Pour la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété, c'est-à-dire appartenant à un seul propriétaire, un audit énergétique s'ajoute quand le bien est classé F ou G (depuis le 1er avril 2023) ou E (depuis le 1er janvier 2025). L'audit propose des étapes de travaux pour améliorer la performance du logement.
Le DPE pèse sur votre budget de deux façons : vos factures d'énergie, et les travaux que vous aurez peut-être envie ou besoin d'engager. Mieux vaut les estimer avant de faire votre offre ; voyez aussi Acheter un bien à rénover.
La surface « loi Carrez » en copropriété
Pour un lot de copropriété, la surface privative, dite « loi Carrez », figure dans l'avant-contrat (loi du 10 juillet 1965, art. 46). Elle ne fait pas partie du dossier de diagnostic technique, mais elle est souvent mesurée par le même diagnostiqueur.
Comparez-la à la surface annoncée. Le guide sur la surface habitable explique la différence entre ces deux mesures.
Lire un diagnostic avant de faire une offre
Un diagnostic ne vous dit pas s'il faut acheter. Il vous dit ce que vous achetez. Quelques réflexes :
- demandez le dossier dès la visite, ou au moins avant de faire votre offre ;
- lisez les conclusions et les recommandations, pas seulement la case cochée ;
- relevez les anomalies de l'électricité ou du gaz : elles signalent un risque, et souvent des travaux ;
- si possible, faites chiffrer ces travaux par un professionnel avant de vous engager ;
- regardez la date de chaque diagnostic : certains ont une durée de validité limitée.
Un diagnostic défavorable n'écarte pas forcément un bien : il peut éclairer la discussion sur le prix, et vous permet d'acheter en connaissance de cause. Pour préparer vos questions, voyez Visiter : les questions à poser.
Les diagnostics au fil de l'achat
Le dossier est annexé à l'avant-contrat. Les diagnostics dont la durée de validité est limitée doivent être encore valables le jour de l'acte authentique : si l'un d'eux expire entre-temps, il est refait.
Ce que les diagnostics ne disent pas
Le dossier de diagnostic technique couvre des points précis, fixés par la loi. Il ne remplace pas une visite attentive : toiture, humidité, isolation phonique, état des parties communes. En copropriété, les procès-verbaux des dernières assemblées générales vous renseignent sur les travaux votés ou envisagés.
Quand un bien vous intéresse, demandez ses diagnostics avant la visite : vous visiterez avec les bonnes questions. Pour être prévenu des biens qui correspondent à votre recherche, vous pouvez être alerté par e-mail.
