Le compromis de vente en bref
Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) scelle l'accord entre un vendeur et un acheteur. Document central de la transaction, il fixe la vente dans le détail : prix et frais annexes, mode de financement, conditions générales, conditions suspensives, date limite pour signer l'acte de vente... En résumé, il engage les deux parties à conclure la vente, sauf exceptions prévues au contrat.
Pourquoi utiliser un modèle de compromis de vente ?
Le compromis de vente peut être signé entre deux particuliers, sans notaire. On parle alors d'acte sous seing privé, comme pour un compromis signé en agence. Un modèle aide à respecter la forme du contrat et à n'oublier aucune rubrique.
Attention : un modèle convient à des situations simples, sans cas particulier. Il reste préférable de se faire assister par un professionnel pour la rédaction du contrat (notaire ou agent immobilier). Le savoir-faire d'un spécialiste du droit immobilier permet d'éviter les pièges et d'inclure les conditions suspensives utiles aux cas particuliers.
La structure présentée sur cette page concerne la vente d'un logement entre particuliers.
Que doit contenir un compromis de vente ?
Les compromis de vente diffèrent selon les cas, notamment pour les conditions suspensives ou le plan de financement. Certains éléments y figurent cependant obligatoirement :
- Désignation des parties
- Désignation du bien
- Charges et engagements pouvant peser sur le bien (servitudes, hypothèques, location en cours...) ou absence de charges
- Droit de rétractation
- Conditions suspensives (obligatoires ou optionnelles selon chaque situation)
- Date du transfert de propriété (et celle de l'entrée en jouissance du bien)
- Prix du bien (prix net vendeur)
- Charges annexes (frais d'agence immobilière, frais de notaire)
La structure type d'un compromis de vente
Voici la trame d'un compromis de vente de bien immobilier sous conditions suspensives. Elle aide à relire le projet que vous remet le notaire ou l'agent immobilier.
Compromis de vente de bien immobilier sous conditions suspensives
- Nature de l'engagement
- Situation et désignation des biens
- Origine de la propriété
- Charges grevant le bien immobilier
- Droit de rétractation
- Conditions générales de la vente
- Conditions suspensives et particulières
- Propriété et jouissance
- Prix
- Dépôt de garantie
- Réalisation de la vente
- Signature
Les annexes
- Les documents relatifs à la copropriété, si le logement est en copropriété
- Le dossier de diagnostic technique
Les documents relatifs à la copropriété
En cas de vente d'un logement en copropriété, le vendeur annexe au compromis un certain nombre de documents relatifs à la copropriété, parmi lesquels :
- le règlement de copropriété ;
- l'état descriptif de division ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété des 3 dernières années ;
- le carnet d'entretien de l'immeuble ;
- le diagnostic technique global de l'immeuble, s'il existe ;
- le montant des charges de copropriété payées par le vendeur lors des deux derniers exercices comptables ;
- les sommes à verser en tant que futur propriétaire.
Le dossier de diagnostic technique
Le dossier de diagnostic technique est annexé au compromis de vente. Sa composition dépend du bien. Il peut comprendre :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- le constat de risque d'exposition au plomb (Crep) ;
- l'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante ;
- l'état de l'installation intérieure d'électricité, si l'installation a plus de 15 ans ;
- l'état de l'installation intérieure de gaz, si l'installation a plus de 15 ans ;
- l'état de l'installation d'assainissement non collectif, pour les logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées ;
- l'état relatif à la présence de termites, lorsque le logement est situé dans une zone à risque ayant fait l'objet d'un arrêté ;
- l'état des servitudes « risques » et d'information sur les sols, lorsque le logement est situé dans une zone à risque ayant fait l'objet d'un arrêté.
Ces diagnostics sont réalisés par un technicien dont les compétences sont certifiées. Service-public.fr détaille la liste des diagnostics à fournir selon le bien.
