Clauses suspensives ou résolutoires ?
On parle surtout des clauses suspensives du compromis de vente, mais il en existe un autre type : les clauses résolutoires. Selon la rédaction du contrat, elles peuvent revenir au même :
- Clause suspensive : la vente est confirmée si la condition se réalise. Par exemple : l'obtention d'un prêt immobilier.
- Clause résolutoire : la vente est confirmée si la condition ne se réalise pas. Par exemple : l'apparition d'une servitude sur le terrain.
Quelles sont les principales clauses suspensives du compromis de vente ?
Obtention d'un crédit
Quand un particulier finance son achat par un prêt, la condition suspensive d'obtention de ce prêt est obligatoire : la loi l'impose. S'il achète sans emprunt, il le déclare dans le compromis par une mention écrite de sa main.
Le compromis précise aussi le plan de financement : durée de remboursement, taux d'intérêt, apport personnel... Pour faire jouer la clause, l'acheteur montre qu'il a demandé un prêt aux conditions prévues au contrat et qu'il lui a été refusé. Le compromis peut exiger les refus de plusieurs banques, souvent trois. Un délai de 60 jours est généralement attaché à cette clause.
Vente du précédent logement
Dans le même ordre d'idée, un acquéreur peut dépendre de la vente de son logement actuel pour financer son achat. Pour éviter un prêt relais, il peut faire de cette vente une condition suspensive, dans un délai fixé au contrat, souvent de six mois au plus. Le compromis de vente mentionne alors le prix plancher auquel cette vente doit se réaliser.
Absence de préemption d'une collectivité locale
Cette clause est d'usage lorsque la commune dispose d'un droit de préemption sur le bien. Une commune peut en effet vouloir acquérir des terrains ou des bâtiments privés pour réaliser un aménagement public. Elle a alors le droit de se substituer à l'acquéreur et d'acheter le bien aux conditions prévues dans le compromis.
Pour lever cette condition, le notaire adresse une « déclaration d'intention d'aliéner » (DIA) à la mairie. Celle-ci dispose de deux mois pour exercer son droit de préemption. Sans réponse dans ce délai, le droit de préemption est « purgé » : la vente peut se réaliser.
Absence de servitude
Les servitudes sont des droits d'usage d'un tiers sur un bien immobilier. Souvent anciennes, elles concernent le plus souvent un droit de passage sur un terrain, et se transmettent d'un propriétaire à l'autre.
La découverte d'une servitude peut remettre en cause l'achat : on peut donc inclure ce type de clause au compromis de vente.
Obtention d'un permis de construire
L'acquéreur peut demander cette condition suspensive lorsque son intérêt pour le bien dépend d'un permis de construire ou d'une autre autorisation administrative. En cas de refus, il peut se désengager du compromis de vente. La clause prévoit un délai suffisant pour que l'acquéreur dépose sa demande et que l'administration y réponde.
Les autres clauses à négocier
Outre les clauses suspensives, plusieurs éléments du compromis de vente laissent une marge de négociation :
Date de la vente
Le compromis de vente fixe une date limite pour signer l'acte de vente, une fois les conditions suspensives réalisées. Les deux parties la choisissent librement, à condition de laisser au notaire le temps de réunir les pièces et les garanties nécessaires à la vente.
Délai de rétractation
L'acquéreur non professionnel d'un logement dispose d'un délai de rétractation d'au moins 10 jours, prévu par la loi pour tout compromis de vente. Ce délai est un minimum : il peut être allongé à la demande de l'acquéreur, par une clause prévue à cet effet.
Indemnité d'immobilisation ou séquestre
Facultative, cette somme prend dans un compromis la forme d'un dépôt de garantie (on parle d'indemnité d'immobilisation dans une promesse unilatérale). Librement fixée, généralement entre 5 % et 10 % du prix de vente, elle est le plus souvent confiée au notaire ou à l'agent immobilier, qui la conserve sous séquestre. Elle donne des garanties au vendeur : il peut la conserver si l'acquéreur renonce à l'achat en dehors du délai de rétractation et des conditions suspensives. Si la vente se réalise, la somme est déduite du prix à payer.
Date d'entrée en jouissance
Par défaut, l'acheteur entre en jouissance du bien à la signature de l'acte de vente. Les parties peuvent toutefois décaler cette date d'un commun accord, pour faciliter le déménagement de l'une d'elles.
Les motifs les plus fréquents : déménager à la fin de l'année scolaire, attendre la livraison d'un logement neuf, organiser une mutation professionnelle...
Répartition des charges en cours
Les clauses du compromis de vente peuvent aussi organiser la répartition de certaines charges qui pèsent sur le propriétaire :
- appels de fonds pour des travaux de copropriété déjà votés ;
- charges de copropriété annualisées ;
- taxe foncière de l'année en cours.
En droit, les charges antérieures au transfert de propriété reposent sur le vendeur, et l'acheteur n'a aucune obligation d'en assumer une partie. Elles font pourtant partie des points que l'on peut négocier pour parvenir à un accord. Les charges sont alors réparties au prorata de la période écoulée au moment du transfert de propriété.
