Qu'est-ce que le dépôt de garantie en cas de compromis de vente ?
Le dépôt de garantie est une somme versée par le futur acquéreur à la signature d'un compromis de vente. Calculé en pourcentage du prix de vente, il est versé sur le compte séquestre d'un intermédiaire, notaire ou agent immobilier, qui le conserve jusqu'à l'acte de vente. Le compromis précise où la somme est déposée, pour en garantir la traçabilité.
Entre particuliers, sans professionnel, la loi interdit tout versement de l'acquéreur avant la fin de son délai de rétractation de 10 jours.
Cette somme porte plusieurs noms : indemnité d'immobilisation (dans une promesse unilatérale), séquestre, provision de la clause de dédit...
Quel que soit son nom, elle remplit les mêmes fonctions :
- rassurer sur le sérieux de l'acquéreur, qui montre qu'il dispose de fonds personnels pour obtenir son crédit auprès des banques ;
- bloquer une somme qui dissuade l'acheteur de revenir sur ses engagements ;
- sceller le lien entre les deux parties, chacune immobilisant son bien ou une somme d'argent jusqu'à la signature de l'acte de vente.
Le dépôt de garantie est-il obligatoire en cas de compromis de vente ?
Non, rien n'oblige à verser un acompte ou un dépôt de garantie dans un compromis de vente. Cette clause est à l'initiative du vendeur et se négocie. La loi ne fixe ni sa présence, ni son montant.
Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie se calcule en pourcentage du prix de vente. Fixé librement, il se situe généralement entre 5 % et 10 %.
Dans les faits, les vendeurs demandent rarement 10 %. En effet, 5 % du prix de vente représente déjà une somme importante : 5 000 € ou plus pour un bien de plus de 100 000 €, de quoi dissuader un acquéreur de rompre ses engagements.
En règle générale, le montant se fixe au cas par cas : plus le vendeur a confiance en l'acheteur, plus il peut baisser le pourcentage. S'il estime que l'acheteur obtiendra son crédit sans difficulté, au vu de sa situation professionnelle et personnelle, le dépôt de garantie peut descendre à 3 % ou 2 %, surtout si le prix de vente est élevé.
Quand l'acheteur peut-il récupérer le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie marque l'engagement de l'acquéreur dans un compromis de vente. Il n'est pas acquis pour autant : bloquée chez le notaire, cette somme lui est restituée dans les cas suivants, qui annulent aussi la vente.
Rétractation pendant le délai légal
Après la signature du compromis de vente, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation obligatoire de 10 jours. Il court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie le compromis signé (ou à partir de la réception du dossier complet s'il manque des documents annexes).
Pendant ce délai, l'acheteur peut revenir sur son engagement et annuler le compromis de vente, sans avoir à donner de motif. Le dépôt de garantie lui est alors restitué en totalité.
Non-réalisation d'une condition suspensive
Si une condition suspensive ne se réalise pas, le compromis de vente tombe et le dépôt de garantie est restitué à l'acquéreur. Les conditions suspensives les plus courantes sont l'obtention d'un crédit, l'absence de préemption de la mairie, la vente d'un bien de l'acheteur ou l'absence de servitude.
La non-réalisation d'une condition suspensive ne doit pas dépendre de la volonté des parties. Par exemple, pour faire valoir un refus de crédit, l'acheteur montre qu'il a demandé un prêt aux conditions mentionnées dans le compromis. Le contrat peut exiger les refus de plusieurs banques, souvent trois.
Quand le vendeur perçoit-il le dépôt de garantie ?
Le cas le plus fréquent est, heureusement, celui de la vente réalisée. À la signature de l'acte de vente, le dépôt de garantie revient au vendeur : la somme est déduite du prix que paie l'acquéreur.
Si l'acheteur renonce à la vente en dehors du délai de rétractation, alors que les conditions suspensives sont réalisées, il manque à son engagement. Il doit réparer le préjudice du vendeur, qui a immobilisé son bien pendant plusieurs mois. Le compromis prévoit en général que le vendeur conserve alors le dépôt de garantie.
Si la somme paraît insuffisante au regard du préjudice, le propriétaire peut aussi saisir la justice pour demander réparation ou l'exécution forcée de la vente. Cette procédure est longue, coûteuse et incertaine, et retarde la vente pour une durée indéterminée. Beaucoup de vendeurs préfèrent remettre leur bien sur le marché.
Le plus simple, pour les deux parties, est de prévoir dans le compromis de vente une clause pénale ou une clause de dédit. Elle encadre le cas où l'acheteur (ou le vendeur) revient sur ses engagements et chiffre le préjudice à l'avance. Le dépôt de garantie sert alors à régler cette somme.
