La valeur vénale, une norme comptable pour estimer un bien
La valeur vénale est définie par le Plan comptable général (PCG). Plus qu'une notion juridique, c'est une norme comptable. Elle ne concerne pas seulement les biens immobiliers : les assureurs l'utilisent aussi, par exemple pour les véhicules. Le PCG la définit ainsi :
« La valeur vénale est le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente d'un actif lors d'une transaction conclue à des conditions normales de marché, net des coûts de sortie. »
Il s'agit donc d'un prix auquel un bien pourrait être vendu, calculé à partir des prix du marché, dans des conditions dites normales. Mais à quoi sert-elle, et pourquoi la connaître ?
À quoi sert la valeur vénale ?
Pour les biens immobiliers, on lui connaît deux usages principaux.
- Le premier : elle sert à calculer une indemnité de remplacement lorsqu'un bien est détruit. La valeur vénale a donc une utilité directe pour le propriétaire. Notez cependant que la valeur vénale et le prix final peuvent être différents.
- Sur le plan fiscal, la valeur vénale sert à évaluer le patrimoine d'un contribuable. Le but est d'éviter que les particuliers sous-évaluent leurs biens immobiliers dans leur déclaration. L'administration compare la valeur déclarée à la valeur vénale ; en cas de litige, il revient à l'administration fiscale de justifier son évaluation.
Comment calculer la valeur vénale ?
Il n'existe pas de formule unique pour calculer la valeur vénale. Elle dépend cependant d'une série de facteurs qu'il faut connaître :
- La localisation du bien
- Le type de bien immobilier (maison, appartement…)
- La surface
- Les conditions du marché
- La présence d'annexes, par exemple un garage
- L'exposition
- Les prestations additionnelles, par exemple la climatisation
Plusieurs outils aident à situer la valeur vénale d'un bien immobilier. Vous pouvez par exemple estimer votre bien en ligne : notre outil compare votre bien aux ventes et aux annonces suivies autour de chez vous, et donne une fourchette qui ne constitue pas une expertise. Des services publics peuvent aussi vous aider dans votre recherche :
- Le service « Demande de valeurs foncières » (DVF) publie gratuitement les prix de vente des logements et des terrains sur les cinq dernières années. Il vous donne une idée de la valeur de biens similaires au vôtre.
- L'outil Patrim est un autre outil public : il permet de rechercher des transactions immobilières pour aider à estimer la valeur d'un bien.
Ailleurs en France, vous pouvez donc faire vous-même une première estimation de la valeur vénale de votre bien avec ces outils. Partout, vous pouvez aussi vous adresser à un notaire ou à un professionnel de l'immobilier.
Quelle est la différence entre valeur vénale et prix ?
La valeur vénale, vous l'avez vu, est d'abord une norme comptable, utile au propriétaire comme à l'administration fiscale. C'est une estimation du prix auquel un logement peut être vendu, mais la correspondance n'est pas exacte : le prix signé dépend aussi de la négociation, du calendrier des parties ou de la situation du bien, libre ou loué.
Autrement dit, la valeur vénale est le montant que le marché pourrait accepter au moment d'une vente. Le prix final peut s'en écarter, par exemple au cours de la négociation.
