Vendre : les documents à réunir, du mandat à l'acte

Trois moments, trois séries de pièces

Vendre un logement demande de réunir des documents à trois moments : la mise en vente, la signature de la promesse ou du compromis, puis l'acte chez le notaire. Ils disent à l'acquéreur ce qu'il achète, et ils permettent au notaire de rédiger les actes. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) vient en premier : l'annonce reprend ses informations, dont les dépenses d'énergie qu'il estime. En copropriété, l'annonce indique aussi le nombre de lots, le montant annuel des charges courantes que vous payez et, si la copropriété est en difficulté financière, les procédures en cours (service-public.fr).

Ce qui prouve que vous pouvez vendre

Le titre de propriété est l'acte notarié par lequel le bien vous est venu : un acte de vente, une donation, ou l'acte établi après une succession. Le notaire de la vente s'en sert pour décrire le bien et retracer son origine. Vous ne le retrouvez pas ? Le notaire qui l'a reçu conserve l'original et peut vous en délivrer une copie (Notaires de France).

Le notaire vous demande aussi une pièce d'identité et votre état civil. Si vous êtes marié sous contrat, ou pacsé, joignez votre contrat de mariage ou votre convention de PACS : votre régime dit à qui appartient le bien et qui signe. Si le bien est le logement de la famille, sa vente demande l'accord des deux époux, même si un seul en est propriétaire (Code civil, art. 215, lexique de Notaires de France).

Le dossier de diagnostic technique

Vous fournissez un dossier de diagnostic technique (DDT), annexé à la promesse ou, à défaut, à l'acte de vente (Code de la construction et de l'habitation, art. L271-4). Les diagnostics sont réalisés par un diagnostiqueur certifié, à vos frais ; leur liste dépend de l'âge du bien, de ses installations et de sa situation. Le guide des diagnostics immobiliers les présente un par un, et service-public.fr dit lesquels concernent une maison ou un appartement.

Trois repères de calendrier. L'état des risques, quand le bien est dans une zone exposée (risques naturels, miniers, technologiques, sismicité, radon), se remet dès la première visite, puis s'annexe à la promesse ; il date de moins de six mois (service-public.fr). Le jour de l'acte, les diagnostics plomb, amiante, termites, gaz et électricité doivent être en cours de validité : s'il en manque un, vous restez tenu de la garantie des vices cachés correspondante (service-public.fr). Enfin, si un permis de construire ou une déclaration préalable a été déposé pour le logement depuis le 1er janvier 2023, ou s'il a connu depuis des travaux qui pèsent sur sa performance énergétique, vous remettez son carnet d'information du logement au plus tard à l'acte (service-public.fr).

L'audit énergétique. Pour une maison, ou un immeuble dont vous êtes l'unique propriétaire, classé F ou G au DPE, un audit énergétique s'ajoute depuis le 1er avril 2023 ; classé E, depuis le 1er janvier 2025. La classe D suivra le 1er janvier 2034 (Code de la construction et de l'habitation, art. L126-28-1 ; ANIL). Réalisé par un professionnel qualifié, il propose des travaux chiffrés, par étapes, et reste valable cinq ans (service-public.fr). Un appartement en copropriété n'est pas concerné.

En copropriété, les documents de l'immeuble

Pour un lot de copropriété, la loi ajoute au DDT une série de documents, à remettre à l'acquéreur au plus tard à la signature de la promesse (Code de la construction et de l'habitation, art. L721-2 ; service-public.fr). La plupart se demandent au syndic :

• la fiche synthétique de la copropriété ;
• le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, avec les actes qui les ont modifiés, s'ils ont été publiés ;
• les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
• le carnet d'entretien de l'immeuble ;
• les conclusions du diagnostic technique global, s'il existe ;
• le plan pluriannuel de travaux, ou son projet, le cas échéant ;
• la notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires ;
• les charges courantes et les charges hors budget que vous avez payées sur les deux derniers exercices ;
• s'il existe un fonds de travaux, la part rattachée à votre lot et votre dernière cotisation ;
• les sommes que l'acquéreur pourrait devoir au syndicat, une avance de trésorerie par exemple ;
• l'état global des impayés de charges dans la copropriété et de sa dette envers les fournisseurs.

Ces documents se remettent sur papier ou, avec l'accord écrit de l'acquéreur, sous forme dématérialisée ; l'acquéreur atteste les avoir reçus. Son délai de rétractation de dix jours ne démarre qu'au lendemain de la remise de la fiche synthétique, du règlement, des procès-verbaux et des informations financières (service-public.fr).

La superficie privative de votre lot, dite « loi Carrez », figure dans la promesse et dans l'acte (loi du 10 juillet 1965, art. 46). Si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle de l'acte, l'acquéreur peut demander une baisse du prix proportionnelle à l'écart, dans l'année qui suit l'acte. Un mesurage par un professionnel sécurise ce chiffre ; le guide de la surface habitable explique ce qui distingue les deux mesures.

L'état daté, avant l'acte

Avant l'acte, le syndic établit l'état daté, à la demande du notaire ou à la vôtre. Il indique les sommes que vous devez au syndicat des copropriétaires, celles qu'il vous doit, et celles qui seront à la charge de l'acquéreur (service-public.fr). Il vous est facturé, dans la limite de 380 € TTC, y compris quand vous vendez plusieurs lots ensemble, un appartement et un parking par exemple (décret n° 2020-153 du 21 février 2020). Le syndic transmet aussi au notaire un certificat de moins d'un mois attestant que vous êtes à jour envers la copropriété ; s'il reste une dette, il peut faire opposition au versement du prix pour en obtenir le paiement (service-public.fr).

Pour une maison : travaux et assainissement

Vous avez agrandi la maison ou fait d'autres travaux soumis à un permis de construire ou à une déclaration préalable ? Rassemblez l'autorisation obtenue, la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) déposée en mairie à la fin du chantier et, si vous l'avez demandée, l'attestation de non-contestation de la conformité délivrée par la mairie (service-public.fr). Pour des travaux de construction réceptionnés il y a moins de dix ans, l'acte mentionne l'existence ou l'absence d'une assurance dommages-ouvrage (Code des assurances, art. L243-2 ; ANIL) : gardez cette attestation, celles de l'assurance décennale des entreprises et leurs factures.

Votre maison n'est pas raccordée au tout-à-l'égout ? Le service public d'assainissement non collectif (SPANC) de la commune contrôle l'installation ; son rapport rejoint le DDT et doit dater de moins de trois ans le jour de l'acte. S'il relève une non-conformité, les travaux sont à faire au plus tard un an après l'acte : vous pouvez les réaliser avant la vente, ou en informer l'acquéreur, qui s'en chargera, et ils entrent alors dans la négociation. Si la maison est raccordée, un arrêté municipal peut imposer un contrôle du raccordement : renseignez-vous en mairie (service-public.fr).

Si un prêt court encore

Si votre bien garantit un prêt que vous n'avez pas fini de rembourser, par une hypothèque par exemple, la garantie doit être levée : c'est la mainlevée, un acte notarié dont les frais sont à votre charge. Elle est aussi nécessaire si vous vendez avant la fin de l'inscription, qui dure le temps du prêt plus un an (service-public.fr). Donnez au notaire le nom de votre banque et les références du prêt : il lui demande le décompte de ce qui reste dû à la date prévue de l'acte, et le règle sur le prix de vente. Votre contrat de prêt dit si des indemnités de remboursement anticipé s'appliquent.

Qui fournit quoi, et quand

Ce dossier se prépare en même temps que la mise en vente. Pour situer d'abord la valeur de votre logement, vous pouvez estimer votre bien ; pour voir comment se déroule une vente avec l'équipe, lisez la page vendre.