Votre capacité d'emprunt
Votre capacité d'emprunt est la somme qu'une banque accepte de vous prêter. Elle dépend de vos revenus réguliers, de vos crédits en cours, de la durée du prêt et du taux d'intérêt du moment. Le guide Acheter un logement, étape par étape situe le financement dans l'ensemble du projet.
Votre budget d'achat additionne cette capacité et votre apport, moins ce qui accompagne l'achat : les frais d'acquisition, la garantie du prêt, l'assurance emprunteur. Partir de ce budget vous évite de visiter des biens hors de portée.
Pour un premier repère, le site propose un calcul de prêt au taux du mois, daté et sourcé, selon la formule d'amortissement classique et hors assurance. Seule la banque dit ce qu'elle vous prête.
Le taux d'effort et la durée
Le taux d'effort est la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) demande aux banques de le limiter à 35 % des revenus, assurance comprise (décision D-HCSF-2021-7).
La même décision limite la durée du crédit à 25 ans, et à 27 ans dans certains cas d'achat dans le neuf avec un différé de remboursement. Les banques gardent une marge de dérogation pour une part de leurs dossiers.
Allonger la durée baisse la mensualité, mais augmente le coût total des intérêts : à vous de choisir la marge que vous voulez garder chaque mois.
L'apport personnel
L'apport est la part de l'achat que vous financez sans emprunter : épargne, donation, vente d'un autre bien. Il réduit la somme à emprunter et montre à la banque votre capacité à mettre de côté.
Il sert le plus souvent à régler les frais d'acquisition et la garantie du prêt. Chaque banque fixe ses attentes, sans montant unique.
Taux fixe ou taux variable
Avec un taux fixe, le taux reste le même pendant toute la durée du prêt : vous connaissez dès la signature chaque mensualité et le coût total des intérêts.
Avec un taux variable, dit aussi révisable, le taux suit un indice de référence, à la hausse comme à la baisse, parfois dans la limite d'un plafond : on parle alors de taux capé.
Aucune des deux formules n'est meilleure en soi : tout dépend de la variation de mensualité que votre budget supporterait.
Constituer votre dossier
La banque étudie votre situation sur pièces. On lui fournit le plus souvent :
- une pièce d'identité et un justificatif de domicile ;
- vos derniers bulletins de salaire et avis d'imposition, ou vos bilans si vous êtes indépendant ;
- vos relevés de comptes des derniers mois ;
- les justificatifs de votre apport et de vos crédits en cours ;
- l'avant-contrat signé, une fois le bien trouvé.
Réunir ces pièces avant de faire une offre d'achat vous laisse le temps de comparer plusieurs banques.
La condition suspensive d'obtention du prêt
Si vous financez l'achat par un crédit, l'avant-contrat, compromis ou promesse de vente, comporte une condition suspensive d'obtention du prêt. Sa durée est d'au moins un mois (Code de la consommation, art. L313-41). Si le prêt vous est refusé dans ce délai, alors que votre demande respectait ce que prévoit l'avant-contrat, la vente ne se fait pas et les sommes versées vous sont rendues.
L'avant-contrat précise le montant, la durée et le taux maximal du prêt recherché : ils doivent correspondre à votre projet réel. Voyez aussi le guide sur la signature du compromis.
L'offre de prêt et le délai de réflexion
Quand la banque accepte votre demande, elle vous adresse une offre de prêt. Elle y détaille le montant, la durée, le taux, le coût total du crédit et les garanties demandées. L'offre reste valable au moins 30 jours à compter de sa réception.
La loi vous accorde un délai de réflexion de 10 jours : vous acceptez l'offre à partir du onzième jour après sa réception, pas avant (Code de la consommation, art. L313-34). Ce temps sert à la relire et à la comparer. Les fonds sont ensuite versés au notaire, le plus souvent pour la signature de l'acte authentique.
Courtier, banque, négociateur : qui fait quoi
Vous pouvez solliciter les banques vous-même ou passer par un courtier en crédit immobilier, un intermédiaire qui compare les offres pour vous. Vérifiez son immatriculation à l'Orias, le registre des intermédiaires.
Chez Casavo Strasbourg, une équipe de quatre négociateurs se partage l'Eurométropole secteur par secteur. Ils ne sont pas courtiers et ne donnent pas de conseil en crédit. Vous pouvez être alerté par e-mail des biens qui correspondent à votre recherche (être alerté), et le site propose un calcul de prêt.
