Deux règles bornent le loyer d'un logement loué dans l'Eurométropole. La première joue en cours de bail : la révision annuelle, plafonnée par l'indice de référence des loyers (IRL) que l'INSEE publie chaque trimestre. La seconde joue au changement de locataire : depuis le 1er août 2026 et jusqu'au 31 juillet 2027, le décret n° 2026-644 limite la hausse à la relocation dans les communes en zone tendue, dont l'agglomération strasbourgeoise.
Quels indices sont parus en 2026 ?
L'IRL sert de plafond à la révision annuelle des loyers des logements vides et meublés. Deux valeurs sont parues cette année :
- premier trimestre 2026 : 146,60, soit + 0,78 % sur un an, publié par l'INSEE le 15/04/2026 (Journal officiel du 16/04/2026) ;
- deuxième trimestre 2026 : 148,37, soit + 1,15 % sur un an, publié le 10/07/2026 (Journal officiel du 12/07/2026).
L'indice accélère au deuxième trimestre. Un an plus tôt, celui du deuxième trimestre 2025 valait 146,68. L'indice du troisième trimestre 2026 est paru le 15/10/2026 : 148,06, soit + 1,57 % sur un an (notre article du 15 octobre 2026 le détaille).
« Au deuxième trimestre 2026, l'indice de référence des loyers s'établit à 148,37. » (INSEE)
Le même indice a servi à revaloriser de 1,15 % l'APL, l'ALF et l'ALS au 1er octobre 2026, selon Service-public : un repère utile pour un bailleur dont le locataire perçoit une aide au logement.
Comment se calcule une révision, pas à pas ?
La révision n'a rien d'automatique. Il faut une clause dans le bail, et elle a lieu une fois par an, à la date prévue au contrat ou, à défaut, à sa date anniversaire (ANIL). Prenons un appartement loué 850 € par mois hors charges, dont le bail retient le deuxième trimestre comme référence et se révise chaque 1er septembre.
- Étape 1, l'étiquette énergétique. En métropole, pour un bail signé ou renouvelé depuis le 24/08/2022, la révision suppose un logement classé de A à E au diagnostic de performance énergétique (DPE). Classé F ou G, il garde son loyer.
- Étape 2, les deux indices. Le nouvel indice est la dernière valeur parue du trimestre prévu au bail : 148,37 (deuxième trimestre 2026). L'ancien est celui du même trimestre un an plus tôt : 146,68 (deuxième trimestre 2025).
- Étape 3, le calcul. Nouveau loyer = 850 × 148,37 / 146,68 = 859,79 €, soit 9,79 € de plus par mois.
- Étape 4, la demande. Le bailleur la fait par écrit. Elle s'applique à compter de sa date, sans effet rétroactif ; passé un an après la date de révision, il est réputé avoir renoncé à la révision de l'année écoulée (ANIL).
Si le bail ne cite aucun trimestre, la référence est le dernier indice paru à la date de signature.
Que change le décret n° 2026-644 quand le locataire change ?
Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 reconduit pour un an le dispositif du décret n° 2017-1198. Il vise les baux signés ou renouvelés du 01/08/2026 au 31/07/2027, vides ou meublés, bail mobilité compris. Le principe : le nouveau locataire reprend le dernier loyer appliqué au précédent. Les ajustements admis sont listés :
- une révision selon l'IRL, si le loyer n'a pas été révisé dans les douze mois précédents ;
- un loyer manifestement sous-évalué par rapport au voisinage : hausse limitée à la moitié de l'écart ;
- des travaux d'amélioration au-delà d'un montant minimum fixé par le décret : hausse annuelle limitée à 15 % de leur coût TTC ;
- un logement classé F ou G : aucune hausse, sans exception.
Le loyer redevient libre dans trois cas : la première mise en location, un logement vacant depuis plus de dix-huit mois, des travaux d'amélioration importants réalisés récemment (ANIL).
Strasbourg et l'Eurométropole sont-elles concernées ?
Oui. La Ville de Strasbourg présente l'Eurométropole comme une zone tendue, et l'agglomération strasbourgeoise figure dans la liste du décret n° 2013-392, actualisée par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 (ANIL). Pour une commune de la couronne, le classement se vérifie commune par commune sur Service-public avant de fixer le loyer.
Ce plafond à la relocation est distinct de l'encadrement du niveau des loyers par des loyers de référence, que Strasbourg n'applique pas à ce jour (ANIL, point au 23/07/2026). Le droit local d'Alsace-Moselle, lui, ne modifie ni l'IRL ni ces règles.
Que faire si l'on loue, ou si l'on achète pour louer ?
Pour un bailleur :
- relire la clause de révision et le trimestre de référence du bail ;
- vérifier l'étiquette du DPE : depuis le 1er janvier 2026, un logement chauffé à l'électricité a pu gagner une classe, et repasser dans la zone A à E ;
- noter la date de la dernière révision, qui conditionne la hausse admise à la relocation ;
- garder la trace écrite de chaque demande.
Pour un acheteur investisseur, le loyer d'un bien déjà loué part d'un historique. Avant de signer, demandez au vendeur le dernier bail, les révisions appliquées et le DPE : ce sont eux qui fixent le loyer du prochain locataire. Un logement classé F cumule deux contraintes, un loyer figé et une interdiction de louer au 1er janvier 2028 sans travaux. Un bailleur qui envisage de vendre plutôt que de relouer peut commencer par estimer son bien.
Sources
- INSEE, série « Indice de référence des loyers (IRL) », identifiant 001515333, valeur 2026-T3, mise à jour du 15/10/2026, lu le 15/10/2026 : https://bdm.insee.fr/series/sdmx/data/SERIES_BDM/001515333
- INSEE, « Au premier trimestre 2026, l'indice de référence des loyers augmente de 0,78 % sur un an », Informations rapides n° 89, 15/04/2026, lu le 14/10/2026 : https://insee.fr/fr/statistiques/8974207
- INSEE, « Au deuxième trimestre 2026, l'indice de référence des loyers augmente de 1,15 % sur un an », Informations rapides n° 167, 10/07/2026, lu le 14/10/2026 : https://www.insee.fr/fr/statistiques/9022797
- ANIL, « Tableau de l'IRL » (dates de publication au Journal officiel), lu le 14/10/2026 : https://anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl
- ANIL, « IRL / Révision annuelle des loyers du parc locatif privé », à jour au 12/07/2026, lu le 14/10/2026 : https://www.anil.org/aj-irl-revision-loyers/
- ANIL, « Encadrement de l'évolution des loyers en zones tendues à compter du 1er août 2026 », 23/07/2026, lu le 14/10/2026 : https://www.anil.org/analyse-juridique-encadrement-evolution-loyers-zones-tendues/
- Décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, Légifrance, lien donné par l'ANIL (texte non lu directement), relevé le 14/10/2026 : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000054451221
- Service-public, « Encadrement des loyers : le plafonnement des hausses est prolongé jusqu'au 31 juillet 2027 », 27/07/2026, lu le 14/10/2026 : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/actualites/A17566
- Service-public, « L'APL revalorisée au 1er octobre », 11/09/2026, mis à jour le 30/09/2026, lu le 14/10/2026 : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/actualites/A16807
- Ville de Strasbourg, Maison de l'habitat, « Remettre en location un logement vacant », lu le 14/10/2026 : https://www.strasbourg.eu/web/maison-habitat/remettre-en-location-un-logement-vacant
- ANIL, « Expérimentation de l'encadrement du niveau des loyers dans les zones tendues », à jour au 23/07/2026, lu le 14/10/2026 : https://www.anil.org/aj-experimentation-encadrement-niveau-loyers-zones-tendues/
