Qu'a publié la Cour des comptes ?
Le 14 octobre 2026, la Cour des comptes a rendu public un rapport sur l'encadrement des loyers, demandé par la commission des finances de l'Assemblée nationale. Il porte sur le dispositif expérimental de la loi ÉLAN de 2018, qui plafonne le montant des loyers à partir de loyers de référence fixés chaque année par arrêté préfectoral.
Selon la Cour, ce dispositif est appliqué dans neuf territoires, à l'initiative de collectivités volontaires, et concerne près de 1,2 million de locataires du parc privé sur 7,7 millions. L'expérimentation doit prendre fin le 24 novembre 2026.
Ce rapport arrive cinq jours après le vote, par le conseil de l'Eurométropole de Strasbourg, d'une motion en faveur de l'encadrement des loyers. Notre article du 14 octobre 2026 sur l'Eurométropole et l'encadrement des loyers en retrace le contenu ; celui-ci le complète, sans le remplacer.
Que reproche la Cour au dispositif ?
Le rapport relève trois séries de difficultés.
- Des bases statistiques fragiles. Pour la Cour, la représentativité des données des observatoires locaux des loyers n'est pas garantie, notamment parce que les logements loués directement par leur propriétaire y sont sous-représentés. Les critères qui fixent les loyers de référence (localisation, nombre de pièces, époque de construction) « n'expliquent qu'environ 48 % des écarts de loyers au mètre carré », écrit la Cour. Elle note aussi un biais de surface : les loyers de marché des petits logements seraient sous-estimés, ceux des grands surestimés.
- Une insécurité juridique. Les arrêtés préfectoraux font l'objet de nombreux recours : cinq décisions d'annulation sur une soixantaine de décisions rendues, selon le rapport. La notion de complément de loyer reste imprécise, et un locataire dispose de trois voies de recours et de huit cas de saisine, avec des règles et des délais différents.
- Des effets difficiles à mesurer. L'évaluation remise au Parlement en mai 2026 estime une modération moyenne de la hausse des loyers de 2 à 4 % sur deux ans et demi. Une étude sur Paris avance 5 % de hausse cumulée en moins entre 2019 et 2025 ; une autre, sur plusieurs métropoles hors Paris, ne relève pas d'effet significatif. La Cour demande de lire ces résultats avec prudence.
Elle ajoute que les coûts du dispositif sont sous-évalués, faute de compter les dépenses de contentieux.
Quels sont les deux scénarios ?
La Cour ne tranche pas. Elle propose deux voies alternatives.
- Prolonger, à périmètre constant, pour mieux en évaluer les effets, à condition d'une réforme structurelle : des données plus fiables, des catégories de logements et des méthodes de calcul revues, un cadre juridique clarifié (compléments de loyer, catégories de baux) et des recours simplifiés.
- Arrêter l'expérimentation, et renforcer l'encadrement qui existe déjà : la révision sur l'indice de référence des loyers (IRL) en cours de bail, et la limitation des hausses à la relocation et au renouvellement en zone tendue. La Cour juge ce second dispositif plus simple à appliquer, à condition de mieux informer les locataires et de faire respecter les règles, en modifiant la loi du 6 juillet 1989.
Dans les deux cas, la Cour rappelle qu'une réponse durable passe par davantage d'offre locative, des procédures de construction simplifiées et une fiscalité immobilière plus cohérente.
Qu'est-ce que cela change pour la demande de l'Eurométropole ?
Strasbourg ne fait pas partie des neuf territoires de l'expérimentation. La motion votée le 9 octobre 2026 et la lettre ouverte qui l'accompagne demandent, elles, la pérennisation du dispositif et son ouverture aux collectivités volontaires.
Aucun des deux scénarios de la Cour ne va dans ce sens :
- le premier prolonge l'expérimentation « à périmètre constant », c'est-à-dire sans nouveaux territoires ;
- le second y met fin.
Le rapport de la Cour est un avis, pas une décision. La suite dépend du Parlement et du Gouvernement, d'ici l'échéance du 24 novembre 2026. Une proposition de loi sur la prolongation de l'encadrement est annoncée au Sénat pour le 21 octobre, d'après la lettre ouverte et la presse spécialisée.
Et pour un bailleur ou un locataire à Strasbourg, aujourd'hui ?
Rien ne change à ce jour. Les règles qui s'appliquent à Strasbourg sont celles que la Cour propose de renforcer dans son second scénario :
- En cours de bail, le loyer se révise une fois par an au plus, sur l'IRL, si le bail prévoit une clause de révision.
- À la relocation, dans les communes en zone tendue, le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 reconduit jusqu'au 31 juillet 2027 la limitation des hausses : sauf exceptions, le nouveau loyer reprend le dernier loyer du locataire précédent, avec une révision sur l'IRL si elle n'a pas eu lieu dans les douze derniers mois. L'agglomération de Strasbourg figure dans le champ de ce décret, selon les fiches de l'ANIL et de service-public.fr.
- Pour un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, aucune hausse n'est permise, ni en cours de bail ni à la relocation.
Ce qu'il est utile de faire dès maintenant :
- pour un bailleur qui reloue, garder le montant du dernier loyer et la date de sa dernière révision : ce sont les deux références d'une relocation en zone tendue ;
- pour un locataire, comparer le loyer proposé au loyer du locataire précédent, qui doit figurer dans le bail en zone tendue ;
- pour un propriétaire qui pense vendre un logement loué, retenir que le rendement se calcule sur un loyer encadré à la relocation : une estimation doit en tenir compte. Estimer son bien donne une première fourchette.
Nous suivrons la décision du Sénat et celle du Gouvernement sur l'avenir de l'expérimentation.
Sources
- Cour des comptes, « L'encadrement des loyers », rapport et synthèse publiés le 14/10/2026, lu le 15/10/2026 : https://www.ccomptes.fr/fr/publications/lencadrement-des-loyers
- Cour des comptes, rapport complet (PDF), 14/10/2026, lien relevé le 15/10/2026 : https://www.ccomptes.fr/sites/default/files/2026-10/20261014-Encadrement-des-loyers.pdf
- ANIL, « Encadrement de l'évolution des loyers en zones tendues à compter du 1er août 2026 », 23/07/2026, lu le 14/10/2026 : https://www.anil.org/analyse-juridique-encadrement-evolution-loyers-zones-tendues/
- Service-public.fr, « Encadrement des loyers : le plafonnement des hausses est prolongé jusqu'au 31 juillet 2027 », 27/07/2026, lu le 14/10/2026 : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/actualites/A17566
- Rue89 Strasbourg, « L'Eurométropole soutient l'encadrement des loyers, sans garantie de pouvoir l'appliquer un jour », 14/10/2026, lu le 15/10/2026 : https://www.rue89strasbourg.com/eurometropole-strasbourg-encadrement-des-loyers-399078
